賃貸の畳交換は誰が負担する？入居中と退去時の違いを解説

こんにちは。賃貸トラブル解決ナビ、宅地建物取引士の熊坂です。

和室の畳がささくれてきた、飲み物のシミが残ってしまった、退去時に6畳すべての交換代を請求された。こんなとき、大家さんと自分のどちらが費用を負担するのか、迷いますよね。長く住んでいるから無料になるのか、契約書に畳交換の特約があれば従うしかないのかも気になるところです。

賃貸の畳交換は、時期だけで負担者が決まるものではありません。入居中は生活に必要な修繕か、退去時は借主が戻すべき損傷かを確認し、傷んだ原因と契約内容を重ねて判断します。とくに、表面の畳表と芯材の畳床では、経過年数の扱いが違うことを押さえておきたいですね。

この記事では、入居中と退去時の費用負担、裏返し・表替え・新調の違い、見積もりの見方、無断交換を避けるための連絡方法を整理します。請求額だけを見て慌てず、何を確認すればよいかが分かるように解説していきます。

• 入居中と退去時で異なる畳交換の判断基準
• 経年劣化・過失・特約による費用負担の違い
• 裏返し・表替え・新調の料金と見積もりの確認点
• 管理会社への連絡例文と高額請求への対処法

賃貸の畳交換は誰が負担する？

まずは、交換が必要になった理由から整理しましょう。入居中の修繕と退去時の原状回復を分けると、「古くなった畳だから」「退去するから」という一言だけでは判断できない理由が見えてきます。

入居中と退去時で異なる負担の考え方

入居中の畳に不具合が出た場合は、その部屋を通常どおり使うために修繕が必要かが出発点です。民法606条では、貸主に使用・収益に必要な修繕義務がある一方、借主の責任で修繕が必要になった場合は例外とされています。畳が古いというだけでなく、どのように生活へ支障が出ているかを伝えることが大切です。

例えば、畳床が傷んで足元が沈む、表面が大きく破れて普段の使用が難しいといった状態なら、貸主側へ点検と修繕を求める理由になります。ただし、畳を直すのか、床下を調べるのかは現地確認が必要です。反対に、色を変えたい、新しいい草の香りを楽しみたいという希望だけでは、貸主に交換費用を負担してもらえるとは限りません。

退去時は、借主の原状回復義務の範囲を考えます。民法621条は、通常の使用による損耗や経年変化を原状回復の対象から除く考え方を示しています。特約がない場合、日焼けや普通に生活して生じた傷みを、新品へ戻すための費用まで一律に借主へ求めるのは原則と異なります。

ここで、管理会社が窓口だから管理会社自身が最終的な費用負担者になる、とは限りません。貸主の判断を確認して連絡している場合もあるので、工事の手配先と費用を負担する人は分けて聞くと話が整理できます。

また、退去時に通常損耗として借主負担にならないことと、入居中に希望するタイミングで新品にしてもらえることは別です。入居中は修繕の必要性、退去時は損傷の責任を確認する。この違いを押さえると、交渉の方向を間違えにくくなります。

経年劣化や日焼けは貸主負担が基本

畳は使い続けるうちに色合いが変わり、表面も少しずつ摩耗します。日照による自然な変色や通常の生活に伴う傷みは、借主が何かを失敗した結果とは区別されます。国土交通省の原状回復ガイドラインでも、通常の損耗等による畳の表替えを、退去のたびに当然の借主負担とする考え方は採られていません。

例えば、窓際が全体に薄茶色になっている場合と、窓を開けたまま外出して雨が吹き込んだ部分だけ変色している場合は、同じ変色でも原因が違います。写真では色の違いだけが目立つこともあるため、場所、発生時期、雨漏りの有無などを一緒に説明してください。見た目の古さだけで責任を決めないことが大切ですね。

家具を普通に置いていたことによる跡と、重い家具を引きずって畳表を破いた傷も分けて考えます。前者は通常使用の範囲が問題となり、後者は借主の不注意による損傷になり得ます。「家具跡だからすべて無料」「家具を置いた以上すべて自己負担」という両極端の整理では、実際の状態を捉えられません。

入居時から古い畳だった場合は、当時の写真や入居時チェックシートが役立ちます。画像がない場合でも、募集時の室内写真、入居直後に送ったメール、管理会社の確認記録などを探してみましょう。記録がないから自分の責任になると決まるわけではありませんが、入居前後の変化を具体的に示せると協議しやすくなります。

なお、経年劣化なら入居中も何年ごとに必ず交換される、という一律の制度はありません。表面が古く見えても使える状態なら、貸主と交換時期を相談することになります。ささくれが増えて衣類に付着する場合などは、「古いので交換してほしい」だけでなく、普段の使用でどの程度困っているかを写真とともに伝えるとよいでしょう。

私は、まず原因と現在の支障を分けた説明にするのがよいと考えます。退去時の精算であれば自然な変色であること、入居中の相談であれば使用上の問題があることを、それぞれ具体的に示す形です。

シミ・焦げ・ペットの傷は借主負担も

飲み物をこぼして大きなシミを残した、タバコで焦がした、ペットが畳を掘って破いたといった場合は、通常使用を超える損傷として借主負担になる可能性があります。大切なのは、自分の責任があることと、請求された金額のすべてが妥当なことは別だという点です。傷を認めたうえで、直す方法や枚数を確認して構いません。

例えば、畳1枚の表面に飲み物の跡が残ったケースでは、その畳の表替えで回復できるのか、畳床まで染み込んで新調が必要なのかで工事内容が変わります。管理会社には「表面だけでなく畳床も交換する理由を教えてください」と聞くと、単に高い・安いと争うより判断材料が得られます。

ペット飼育が認められている物件でも、ペットによる傷や臭いまで通常損耗として免除されるとは限りません。ペット特約、追加敷金、定額の清掃費などの扱いを契約書で確かめます。追加敷金を預けたことと、そのお金だけでどんな損傷も精算されることは同じではないため、差し引かれる項目の説明を受けたいところです。

反対に、入居前の傷や、貸主側で把握していた不具合まで自分の過失として認める必要はありません。どの畳のどの位置に、いつから、どの程度の傷があったのかを整理します。部屋全体の写真だけでは小さな焦げ跡が分からないので、位置が分かる写真と近接写真をセットにすると比較しやすくなります。

損傷に気付いたら、隠すために畳を削ったり、接着剤で固めたり、強い薬剤で色を抜いたりするのは避けてください。補修のつもりで素材を傷めると、表替えで済んだものが別の工事になることも考えられます。汚した直後の応急処置は素材に合った範囲にとどめ、原因と経緯を管理会社に伝えます。

また、故意でなくても費用負担が生じる場合はあります。「わざとではないから支払わない」という説明ではなく、損傷の原因、必要な補修、金額の順に話すほうが建設的です。見積書に一式としか書かれていなければ、どの傷をどの工事で直すのかを具体化してもらいましょう。

カビやダニは原因と管理状況で判断

畳のカビやダニは、見つかったという事実だけで借主負担と決めることはできません。湿気の原因が建物の漏水や設備の不具合なのか、日常の使い方や手入れに関わるのかを調べる必要があります。また、ダニが気になる場合でも、畳の全交換が適切な対処とは限りません。発生箇所と必要な処置を確認することが先です。

カビが見つかったら、部屋全体と発生部分の写真を残し、いつ気付いたか、どの場所に広がっているかを記録します。雨の後だけ湿る、窓際の結露が床まで落ちる、換気設備が動かないなどの情報も一緒に伝えてください。原因が分からない段階で、自分の換気不足とも建物の欠陥とも決めつけず、現地確認を頼む形で大丈夫です。

借主には、借りた部屋を適切に使い、修繕が必要な異常を貸主へ知らせることが求められます。国土交通省の資料では、結露を放置してカビや腐食を広げたようなケースと、建物側の不具合によるケースを分けて整理しています。建物に原因があっても、異常を知りながら長期間知らせず被害を広げた部分は、別途問題になることがあります。

連絡するときは、普段の換気や清掃について、実際にしていることをそのまま説明します。自分に有利に見せるために「毎日必ず乾燥させている」などと話を盛る必要はありません。発見後に行った対応、管理会社から受けた指示、その後も再発したかという経過を残すほうが、原因の切り分けに役立ちます。

窓の結露も続いている場合は、賃貸の結露がひどいときの対策と管理会社への相談方法も参考になります。畳だけの問題なのか、部屋全体の湿気に原因があるのかを整理してから話すと、交換後の再発防止にもつながります。

畳交換の特約は内容と合意を確認

契約書に「退去時の畳表替え費用は借主負担」と書かれている場合は、通常損耗の原則とは別に、その特約を確認します。特約があるから必ず有効でも、借主に不利だから必ず無効でもありません。条文の具体性、契約時の説明、合意した内容、費用の合理性などを踏まえて判断します。

国土交通省のガイドラインQ&Aでは、通常の原状回復義務を超える特約について、必要性などの合理的理由があること、借主が追加の義務を認識していること、その負担に合意していることを確認する考え方が示されています。単に契約書のどこかに書いてあるかだけでなく、どんな内容を理解して契約したのかが重要になるわけです。

読むときは、対象が表替えなのか畳の新調なのか、全枚数なのか損傷した部分なのか、金額や単価が定まっているのかを分けます。「畳表替え」と書かれた特約を根拠に畳床まで新品へ交換する請求が来たなら、その工事が含まれる理由を聞く必要があります。名称が似ていても、工事の内容は同じではありません。

また、入居中の小修繕の負担表と、退去時の原状回復特約は別の欄に書かれていることがあります。入居中の畳表の手入れを借主負担としている契約から、退去時に無条件で全畳新調まで負担するという結論を直ちに出すことはできません。条項がいつの、どの工事を対象にしているかまで読みましょう。

「原状回復して返す」とだけ書かれている場合も、それだけで新品に戻す約束と同じにはなりません。一方、具体的な負担を理解して合意していた場合には、その契約が判断に影響します。記載が曖昧なときや金額が大きいときは、原則だけで支払いを拒否する前に、消費生活センターや弁護士に書面を見てもらうと安心です。

畳表と畳床で違う耐用年数の扱い

畳の費用で誤解しやすいのが、「6年以上住めば交換代はかからない」という説明です。畳は、表面に当たる畳表（たたみおもて）と、芯材に当たる畳床（たたみどこ）を分けて考えます。国土交通省の原状回復ガイドラインでは、この二つの経過年数の扱いが異なります。

畳表は消耗品に近いものとして、経過年数による負担割合の減額を通常は行わない整理です。そのため、借主の過失で畳表に補修が必要な損傷を付けた場合、長年住んでいることだけを理由に表替え費用が自動でゼロになるわけではありません。ただし、その前に借主が負担すべき損傷なのかを判断する必要があります。

一方、畳床については、6年で残存価値1円となるような負担割合を算定する考え方が示されています。これは退去時の費用配分を検討するための基準であり、畳床の実際の寿命が一律6年という意味でも、貸主が6年ごとに新品へ交換する義務があるという意味でもありません。

この年数は、単純に自分の入居期間だけを数えるものでもありません。畳床がいつ新しくなったかが分かれば、その時点からの経過を確認します。入居時に表替えだけがされていたなら、表面が新品でも畳床まで新品とは限らないため、過去の工事内容や交換履歴を管理会社へ聞いてみてください。

畳全体を6年で無料と考えず、表と床を分けて明細を見ることが重要です。年数が経過していても、借主の損傷を直すための工事費等が問題となる場合があり、請求全体が当然に1円になるとは言い切れません。まず負担原因、次に工事の範囲、最後に経過年数という順序で確認しましょう。

賃貸の畳交換費用とトラブルの防ぎ方

誰が負担するかの基本を押さえたら、工事の方法と見積もりを具体的に見ていきましょう。交換を依頼する前の連絡、退去時の写真、請求への返答まで、実際に進める順番に沿って整理します。

裏返し・表替え・新調の費用目安

畳の交換という言葉には、大きく三つの工事が含まれます。裏返しは、今の畳表を外して裏面を使い直す作業です。畳全体を上下逆にして床へ戻すことではありません。表替えは畳床を残して表面や縁を新しくし、新調は畳床を含めて畳全体を取り替えます。まず、見積書がどの作業を指すかを確かめましょう。

料金は素材、等級、寸法、縁の有無、現場条件で変わります。以下は2026年11月に確認できた畳店の公開料金例であり、全国の平均相場や管理会社の請求上限ではありません。比較のため、いずれも1畳サイズ1枚・税込にそろえています。森田畳店の税別表示は消費税10％で換算しました。

大渕商店の表替え・新調の最安掲載例はアパート賃貸用です。両店で商品や施工条件は同一ではなく、安いほうをそのまま自分の部屋へ当てはめられるわけではありません。古畳の処分費、運搬費、家具移動、特殊なサイズなどが総額にどう含まれるかも、依頼先へ確認してください。

例えば、表替えの見積もりが1枚6,600円で6枚なら、単純な工事代の計算は39,600円です。これは計算方法を示す仮定例で、実際の請求額を約束するものではありません。また、その工事代の全額が借主負担かどうかは、損傷の原因や特約から別に判断します。施工総額と借主の負担額を分けることが大切です。

なお、和室6畳でも、半畳サイズの畳が12枚使われている場合があります。枚数だけを比べず寸法も確かめましょう。畳床が使えるなら表替えで対応できる可能性がありますが、見た目だけで決めず、現物を確認した業者の説明を受けて工法を選ぶのが基本です。

6畳すべての交換代を請求されたら

退去時に「和室6畳、畳交換一式」と書かれていても、そこから直ちに6枚すべてを借主が負担するとは判断できません。国土交通省のガイドラインでは、畳の負担単位は原則1枚で、損傷が複数枚に及ぶ場合はその枚数が基本です。まず、部屋のどの畳に、借主負担とされる損傷があるのかを明らかにします。

例えば、自分が付けたシミが1枚だけにあり、残りは自然な日焼けというケースなら、1枚の補修費と、部屋全体をきれいにするための費用は分けて検討します。新しい畳表だけ色が違うので全部そろえたいという貸主側の希望があっても、それだけで全枚数の負担が当然に借主へ移るわけではありません。

ただし、6枚全部にペットの尿による汚損等が広がっている、各畳に通常使用を超える傷がある、有効な特約で別の負担を合意しているといった事情があれば、確認すべき範囲は変わります。6枚請求はすべて不当だ、と枚数だけで決めつけないことも必要です。

説明を受けるときは、間取り図へ畳の位置を書き込むと話が早くなります。窓側、押し入れ前、入口側など、写真と同じ位置の呼び方にそろえれば、別の畳の話をしてしまう行き違いを減らせます。写真に印を付ける場合も、加工していない元画像は別に保存しておきましょう。

見積額が高く感じても、ネットの最安値だけを根拠に減額を要求するのは比較条件がそろいません。必要な工事か、元の仕様から過度に高級化されていないか、追加料金の内容が分かるかを先に確認します。自分で別業者へ相見積もりを頼めるかは貸主側と相談し、許可なく現場を開けたり発注したりしないようにしてください。

勝手な畳交換やDIYは避ける

自費で交換するつもりでも、備え付けの畳を管理会社に知らせず処分・交換するのは避けましょう。借りている室内の一部なので、使う素材、寸法、縁の仕様、退去時の扱いを事前にすり合わせる必要があります。「自分で払うから自由に変えてよい」と考えると、交換した畳を戻す費用などで新たな行き違いが生まれかねません。

特に、い草から樹脂や和紙へ変更する、縁付きから半畳の縁なしへ変える、畳を撤去してフローリングにするといった希望は、単純な補修とは別の話です。まず貸主の承諾を得たうえで、退去時に元へ戻す必要があるのか、新しい畳を残せるのか、どこまで自分で負担するのかを書面に残します。

民法607条の2には、貸主へ必要な修繕を通知したり貸主が知ったりしても相当の期間内に修繕しない場合や、急迫の事情がある場合に、借主が修繕できる規定があります。ただし、連絡に返事がないだけで、好きな仕様の工事を自由に発注できるという意味ではありません。修繕の必要性や急迫性、工事の範囲が問題になります。

また、貸主の負担に属する必要費を借主が支出した場合の償還請求は、民法608条の問題です。自分で修繕できる条件を満たすかという話と、支出した金額をどこまで返してもらえるかという話は分けて考えます。高額な交換工事なら、着手前に管理会社へ対応期限を確認し、状況に応じて法律相談を利用するほうが安心です。

DIYについても、市販の補修材を使えば必ず原状回復として認められるわけではありません。素材に合わない薬剤や接着剤、全面を覆う貼り付け式の床材などは、畳を傷めたり状態の確認を難しくしたりするおそれがあります。普段の清掃を超える作業は、先に方法を相談してください。

承諾を得たときは、口頭だけで終わらせず「承諾された工事・費用負担・退去時の扱い」をメール等で確認します。業者への発注者、代金の支払先、工事完了後の確認者まで決めておくと、貸主と業者のどちらに問い合わせるべきかで迷わずに済みます。

管理会社への交換依頼と例文

管理会社へ相談するときは、最初から負担者を決めつけず、症状と希望する対応を具体的に伝えます。物件名と部屋番号、問題のある場所、発見した時期、生活上の支障、写真をそろえると、現地確認の必要性を判断してもらいやすくなります。原因が不明なら、そのまま不明と伝えて構いません。

入居中に相談する場合の文面は、次のようにまとめられます。角括弧内は実際の状況に置き換え、分からない原因を付け足さないでください。水濡れが続く、床が大きく沈むなど、使用を続けることに不安がある場合は、通常のメールだけでなく契約書にある連絡先へ電話も入れます。

退去後の請求への問い合わせなら、交換の依頼とは目的が違います。「畳交換代の内訳として、損傷箇所ごとの写真、工法、枚数、単価、借主負担とする契約条項をご提示ください」と、確認したい資料を列挙します。支払期限が近ければ、回答を受けて検討するための期限調整も併せて相談しましょう。

電話で話した場合は、対応した担当者名と日時をメモし、後から「本日のお話では、まず現地確認を行うとの理解です」とメールで残す方法があります。これは相手を追及するためではなく、言った・聞いていないの行き違いを減らすためです。工事をするという回答だけで、費用まで了承したと誤解されないようにします。

返事がないときは、連絡が届いているか、貸主へ確認中か、いつ回答できるかを順番に聞きます。連絡履歴を残しながら、必要なら契約書記載の貸主側の連絡先も確認してください。費用が決まっていない段階でも、点検を受けることと全額負担へ同意することは分けて話せます。

退去立会いの記録と高額請求への対応

退去前は、荷物を動かした後に畳の状態を確認し、部屋全体、畳ごと、傷の拡大写真を残します。入居時の写真があれば同じ方向から撮ると比較しやすくなります。清掃で取れる汚れは素材に合う方法で手入れしますが、焦げや深い傷を隠すために補修して、原因を分からなくする必要はありません。

立会いでは、管理会社が指摘した箇所と、自分が認める損傷を分けて記録します。書類へサインを求められたら、単なる現状確認なのか、費用・負担割合への同意なのかを読みましょう。金額や負担の意味が分からないまま、精算への同意を急がないことが大切です。不明点が残る場合は、その場で質問し、書面の写しを受け取って検討します。

すでにサインをした場合も、何に同意したかを確認するところから始めます。サインがあるから一切相談できないとも、いつでも簡単に撤回できるとも言い切れません。詳しい確認項目は、退去立会いでサインした後に高額請求を受けたときの対処法で整理しています。

請求への返答では、「全額納得できない」とだけ書くより、「窓際の変色は入居時からあった」「損傷を認めるのは入口側の1枚」「畳床を新調する理由が分からない」と項目を分けます。認める事実と、追加の説明が必要な点を分けると、金額の再検討につながる資料を求めやすくなります。

カビの修繕や消臭費も一緒に請求されている場合は、畳以外の工事との重なりも確認します。原因別の負担や清掃費との違いは、賃貸のカビに関する退去費用と負担の判断も参考にしてください。定額清掃費を払っていても別の損傷費用が発生し得ますが、同じ作業が重複計上されていないかは確認したい点です。

話し合いで解決しない場合は、契約書、明細、写真、連絡履歴を持って消費生活センターへ相談できます。国民生活センターも、納得できない原状回復請求では明細等の説明を求め、相談窓口を利用するよう案内しています。消費者ホットラインは188です。法的な請求への対応や合意の効力で争いがある場合は、弁護士への相談も検討してください。

賃貸の畳交換は原因と契約から判断

賃貸の畳交換で大切なのは、「入居中だから大家さん」「退去だから入居者」と時期だけで分けないことです。入居中は生活に必要な修繕か、退去時は通常損耗を超える損傷かを確認し、原因と契約内容を合わせて考えます。この順序なら、日焼け、シミ、カビ、畳床の傷みといった異なる問題を混ぜずに整理できます。

まず手元でできるのは、畳の状態を写真へ残すことと、契約書の関連箇所を探すことです。古くなった時期を正確に覚えていなくても、入居時の写真や過去のメールを見直すと分かることがあります。管理会社へは、確認できる事実を伝え、原因が分からない部分は点検をお願いすればよいのです。

次に、工事の内容を確認します。裏返し、表替え、新調では直す部分も費用も違います。見積書が畳交換一式となっているなら、方法、枚数、寸法、単価、追加費用を分けてもらいましょう。工事を部屋全体に行うことと、その費用を借主が全額負担することは同じではありません。

経過年数については、畳表と畳床を区別してください。6年という数字だけで請求のすべてを判断せず、どの部位を、何のために交換するかを先に確かめることがポイントです。特約についても、表替えを負担する約束と、畳床からすべて新しくする約束が同じかどうかを丁寧に読みます。

国土交通省の原状回復ガイドラインは協議の参考になりますが、個々の契約や争いの結論を自動的に決めるものではありません。最新の公式資料と契約内容を照らし合わせ、判断が難しい特約や高額請求は、消費生活センターや法律の専門家に確認してください。私は、曖昧なまま全額を了承するより、分かっている事実と不明点を一つずつ並べることが、納得できる解決につながると考えています。