こんにちは。賃貸トラブル解決ナビ、運営者の熊坂です。所有しているアパートやマンションなどの賃貸物件で、どうしても入居者様に退去していただかなければならない事情ができたとき、貸主からの解約が認められるのか不安に感じるオーナー様は非常に多いものです。借地借家法という法律では入居者様が手厚く守られているため、貸主側からの解約申入れには正当事由が必要となり、過去の判例を見てもそのハードルは決して低くはありません。特に、建物の老朽化による建て替えや、ご自身での自己使用を理由とする場合、どの程度の立ち退き料を支払えば認められるのか、その相場や考え方について悩まれることも多いでしょう。この記事では、貸主側から契約を終了させるための法的な要件や実際の裁判での判断基準について、私自身の経験も踏まえながら分かりやすく解説していきます。
- 貸主からの解約申入れに必要な借地借家法上の正当事由の構造が分かる
- 建物の老朽化や自己使用の必要性が裁判でどう判断されるか理解できる
- 正当事由を補完するための立ち退き料の相場や算定の仕組みが分かる
- トラブルを避けるための更新拒絶通知や交渉の進め方を把握できる
貸主からの解約における正当事由と判例の基礎
賃貸経営をしていると、様々な事情で物件を返してほしい場面が出てくることがありますが、法律上、貸主側からの解約は非常に厳格なルールで制限されています。まずは、解約の可否を決める「正当事由」という概念がどのようなものなのか、法律の条文や基本的な考え方を押さえておきましょう。
借地借家法28条が定める正当事由の要件
貸主側から賃貸借契約を終了させたい、あるいは契約期間満了時に更新を拒絶したいと考えたとき、最初にぶつかる壁が「借地借家法第28条」です。この法律は、立場の弱い借主様を保護するために作られた歴史的背景があり、貸主からの解約には「正当の事由」が必要であると定めています。
では、具体的に何があれば「正当」と認められるのでしょうか。条文には、主に以下の4つの要素を考慮して判断すると書かれています。
- 建物の使用を必要とする事情（貸主と借主、どちらがよりその建物を必要としているか）
- 建物の賃貸借に関する従前の経過（家賃の滞納がないか、どのくらいの期間住んでいるかなど）
- 建物の利用状況（契約通りに使われているか、空き家同然になっていないか）
- 建物の現況（老朽化して危険な状態ではないか）
さらに、これらに加えて「財産上の給付」、つまり立ち退き料の申し出があるかどうかも判断材料になります。
ここで重要なのは、これらの要素はどれか一つがあれば良いというわけではなく、「総合的に判断される」という点です。これを法的には「総合判断説」や「相関関係説」と呼んだりします。例えば、「オーナーである私が住みたいから」という理由（建物の使用を必要とする事情）があったとしても、それだけで即座に解約が認められるわけではありません。借主様にも「ここに住み続けないと生活ができない」という事情があれば、両者を天秤にかけて判断することになるんですね。
ここがポイント
正当事由は「どれか一つ」ではなく、貸主と借主の事情を天秤にかけた「総合評価」で決まります。特に現代の実務では、貸主の都合だけで解約することは非常に難しくなっています。
私たちが実務で扱う際も、単に「契約書に書いてあるから」とか「所有権があるから」という理屈だけでは通用しないことがほとんどです。裁判所は「貸主の必要性」と「借主の必要性」を比較し、さらに建物の古さやこれまでの信頼関係を加味して、慎重に結論を出します。この「重層的な構造」を理解しておくことが、解約に向けた第一歩になりますね。
老朽化による立ち退きが認められる基準
最近のご相談で特に多いのが、「建物が古くなったので取り壊して建て替えたい」という理由での解約です。確かに、築年数が経過した木造アパートなどは、地震などの災害時に倒壊するリスクがあり、貸主としても安全管理上の責任を感じるところですよね。
しかし、単に「築年数が古いから」という理由だけでは、正当事由として認められないことが多いのが現実です。裁判所が重視するのは、単なる築年数ではなく、「客観的な危険性」と「修繕の経済的合理性」です。
物理的な劣化と防災上の危険性
まず見られるのは、建物の物理的な状態です。基礎や柱が腐っている、雨漏りが止まらない、建物が傾いているといった具体的な不具合があり、それが「居住者の生命や身体に危険を及ぼすレベル」であるかどうかがポイントになります。これらを証明するためには、建築士などによる耐震診断報告書などの客観的なデータが必要になることが多いですね。
経済的耐用年数と修繕コスト
もう一つの重要な視点が、「直して使い続けることに意味があるか」という経済的な判断です。例えば、月数万円の家賃収入しかないアパートで、建物を維持するための修繕や耐震補強に数千万円かかるとしたらどうでしょうか。これは貸主様にとってあまりに過酷な負担ですよね。このように、修繕費用が過大で、それを投じても経済的な価値が回復しない状態を「経済的耐用年数の超過」と呼び、正当事由を補強する強力な要素になります。
注意点
「古いから出ていって」と口頭で伝えるだけでは不十分です。具体的な危険性を示すデータや、修繕にかかる見積書などを準備し、「なぜ今、解約しなければならないのか」を論理的に説明する必要があります。
借主様側からは「大家さんがこれまで修繕をしてこなかったからだ（自業自得だ）」と反論されることもあります。しかし、近年の判例傾向を見ると、建物があまりに老朽化し、維持コストと収益のバランスが崩壊している場合には、貸主側の事情に一定の理解を示す判断も増えてきているように感じます。
自己使用など貸主側の事情と判断要素
「転勤から戻るので自宅を使いたい」「高齢の親と同居するために部屋を空けてほしい」といった、貸主自身の個人的な事情を「自己使用の必要性」と言います。これは正当事由の判断において最も基本的な要素の一つですが、これだけで解約が認められるケースは、実は非常に稀なんです。
なぜなら、借主様にとってもその場所は「生活の基盤」だからです。貸主様が「住む場所がない」と主張しても、借主様も同様に「急に追い出されたら住む場所がない」となるわけで、この場合、裁判所は両者の「困窮度合い」を厳密に比較します。
貸主側の事情として考慮される例
- 海外赴任からの帰国などで、他に住む家が全くない場合
- 介護が必要な親族と同居するため、どうしてもその物件が必要な場合
- 生計を維持するために、その物件を売却して現金化する必要性が極めて高い場合
一方で、「もっと高い家賃で貸したいから」や「単に収益性を上げたいから」といった純粋な経済的動機は、必要性としては低く評価される傾向にあります。これは、「自分の利益のために他人の生活を犠牲にするのか」と捉えられてしまうからですね。
また、自己使用の必要性が認められる場合でも、借主様が「高齢で次の転居先が見つかりにくい」といった事情を抱えていると、借主保護の要請が強くなります。そのため、自己使用を理由にする場合は、後述する立ち退き料によって、借主様の不利益をどれだけカバーできるかが、最終的な勝敗を分ける鍵になってくることがほとんどです。
補足：営業上の必要性
住居だけでなく、店舗や事務所として貸している場合も同様です。「自社ビルとして使いたい」「店舗を拡張したい」という理由も正当事由の一部にはなりますが、借主様がそこで長年営業して顧客がついている場合などは、解約のハードルはさらに上がります。
賃貸の立ち退き料相場と補完事由の役割
実務において最もご相談が多いのが、「結局、立ち退き料はいくら払えばいいのか？」という点です。まず前提として理解しておいていただきたいのは、立ち退き料だけで正当事由が作れるわけではないということです。
法律的な位置づけとして、立ち退き料はあくまで「正当事由を補完するもの」です。イメージとしては、次のような数式で考えると分かりやすいかもしれません。
(貸主の必要性 ＋ 建物の老朽化) ＋ 立ち退き料 ＞ 借主の必要性
つまり、貸主側の事情だけでは借主様の事情に勝てない（不足している）部分を、金銭で埋め合わせるのが立ち退き料の役割なんです。ですから、貸主側に解約する合理的な理由が全くない（ゼロの状態）なら、いくらお金を積んでも正当事由は認められないというのが原則です。
立ち退き料の一般的な構成要素
相場といっても定価はありませんが、一般的には以下の3つの要素を積み上げて計算されることが多いですね。
| 費目 | 内容 | 具体例 |
|---|---|---|
| ①移転実費 | 引っ越しにかかる物理的な費用 | 引っ越し業者代、荷造り費用、不用品処分費、仲介手数料、新居の礼金など |
| ②借家権の補償 | 現在の家賃と新居の家賃差額の補填 | 今の家賃が相場より安い場合、新居との差額の1年〜3年分程度 |
| ③慰謝料・協力金 | 精神的苦痛や手間に対する対価 | 長年住み慣れた土地を離れることへの配慮、解決金としてのプラスアルファ |
用途別の目安（あくまで参考値）
- 居住用（老朽化理由）： 賃料の6ヶ月分〜12ヶ月分程度になることが多いです。建物が倒壊寸前で危険な場合はもっと低くなることもありますし、まだ住める状態なら高くなります。
- 事業用（店舗・事務所）： こちらは桁が変わることがあります。移転による「営業補償」や「内装設備の損失」が含まれるため、賃料の1年分〜3年分、場合によっては数千万円クラスになることも珍しくありません。
立ち退き料は「手切れ金」ではなく、「借主様が新しい生活や事業をスタートさせるための補償」という性質を持っています。この点を理解して提示額を検討することが、交渉をスムーズに進めるコツかなと思います。
信頼関係破壊の法理と契約解除の境界線
ここまで解説してきた「正当事由」が必要なのは、あくまで「解約申入れ」や「更新拒絶」をする場合です。これに対し、借主様に重大な契約違反があった場合は、正当事由や立ち退き料なしで契約を解除できることがあります。これを支えているのが「信頼関係破壊の法理」です。
日本の判例では、多少の契約違反（例えば1回だけのうっかりした家賃滞納など）では、即座に契約解除を認めません。「賃貸借契約は長期間にわたる継続的な関係だから、お互いの信頼関係が破壊されたと言えるほどの背信行為がないと解除できない」と考えるのです。
信頼関係が破壊されたとみなされるケース
- 長期の家賃滞納： 一般的には3ヶ月分以上の滞納が目安と言われます。ただし、2ヶ月でも借主様が連絡を無視し続けるなど不誠実な対応があれば、信頼関係破壊と認められる判例（東京地裁 令和元年判決など）もあります。
- 無断転貸・無断増改築： 契約に反して勝手に他人に貸したり、構造に関わるようなリフォームを勝手に行ったりした場合。
- 用法遵守義務違反： 住居用として貸したのに無断で事務所や店舗として使い、騒音や人の出入りで近隣に迷惑をかけている場合。
逆に言えば、借主様が家賃を滞納していても、一部ずつでも払う意思を見せていたり、一時的な病気などの事情があったりする場合は、まだ「信頼関係は破壊されていない」と判断されることもあります。この境界線は非常にデリケートで、過去の経緯やコミュニケーションの履歴が重視されます。
注意点
「滞納があるからチャンスだ、すぐ追い出せる！」と短絡的に考えるのは危険です。法的手続きを踏まずに鍵を交換したり荷物を運び出したりするのは「自力救済」として禁止されており、逆に損害賠償を請求されるリスクがあります。
アパート取り壊しと経済的合理性の重要性
最後に、正当事由の判断で近年特に重要視されている「経済的合理性」について深掘りしておきましょう。古いアパートを取り壊して、新しいマンションやビルに建て替えるケースです。
以前は「建物が物理的にまだ使えるなら、解約は認めない」という傾向が強かったのですが、最近の判例（例えば東京地裁 令和2年判決など）では、少し風向きが変わってきているように感じます。それは、「経済的な不合理」をどう評価するかという点です。
例えば、これから得られる家賃収入の総額よりも、耐震補強や大規模修繕にかかる費用の方が遥かに高い場合、貸主に対して「赤字になっても貸し続けなさい」と命じるのは、財産権の侵害になりかねません。裁判所も、「社会通念上、建物を維持することが合理的でない」と判断されれば、老朽化による正当事由を認めやすくなっています。
また、土地の有効活用という視点もあります。都心の一等地にあるのに、ボロボロの木造アパートが建っているために土地の価値が活かされていない場合、再開発や高度利用を目的とした建て替えに一定の合理性を認めるケースもあります。これを「土地の高度利用の必要性」と言ったりします。
ただし、この場合でも「借主様を追い出すことの正当化」には、やはり十分な立ち退き料による補償がセットになることが前提です。「儲かるビルを建てたいから出ていって」という貸主の利益追求だけでは認められませんが、「建物の危険性除去」＋「経済的合理性の追求」＋「手厚い補償」というパッケージになれば、正当事由として認められる可能性が高まると言えるでしょう。
判例に学ぶ貸主からの解約実務と正当事由対策
理屈としての正当事由については理解できたかと思いますが、実際の現場ではどのように判断が下されているのでしょうか。ここでは、具体的な裁判例や実務の流れを見ながら、貸主としてどのような準備や対策が必要なのかを解説していきます。
老朽アパートの建て替えに関する裁判例
老朽化したアパートの立ち退きに関しては、非常に参考になる判例があります。例えば、東京地裁で令和2年2月に出された判決です。この事例は、築45年が経過した木造アパートの解約申入れに関するものでした。
このケースでは、建物が古くなっており、耐震補強や修繕を行おうとすると約3,000万円もの費用がかかると試算されました。一方で、家賃は月額4万8千円程度。裁判所は、わずかな家賃収入のために巨額の修繕費を負担させるのは「貸主に酷である」とし、経済的な合理性を重視しました。
結果として、裁判所は貸主側の解約請求を認めましたが、無条件ではありませんでした。借主様が転居するための費用などを考慮し、立ち退き料として100万円の支払いと引き換えに明け渡しを命じたのです。
この判決から学べること
建物が「まだ住めるかどうか」だけでなく、「維持することの経済的合理性」が認められれば、比較的低額な立ち退き料（このケースでは家賃の約20ヶ月分程度）でも正当事由が認められる可能性があるということです。
逆に言うと、もし貸主側が「修繕費用がいくらかかるか」という具体的な見積もりを出していなかったり、単に「古いから」と主張するだけだったりしたら、結果は違っていたかもしれません。客観的な数字やデータがいかに重要か分かりますね。
店舗やオフィスの高額な立ち退き料事例
一方で、店舗やオフィスなどの事業用物件の場合は、話が全く違ってきます。ここに、東京地裁の平成24年の事例があります。築16年と比較的新しいビルの建て替え事案でしたが、裁判所は正当事由を認めました。
「築16年で老朽化？」と思われるかもしれませんが、このケースでは「土地をもっと有効活用したい（5階建てビルへの建て替え）」という貸主の目的が合理的だと評価されたのです。しかし、その代償として命じられた立ち退き料は、なんと1,400万円でした。月額家賃が約57万円だったので、およそ24ヶ月分（2年分）に相当します。
なぜこんなに高額になったのかというと、借主様がそこで事業を行っていたからです。退去によって失う顧客、移転期間中の休業損害、内装や設備の価値などが考慮された結果です。さらに大規模な借地契約の事例（昭和63年判決）では、借地権価格などを考慮して8億円もの立ち退き料が認定されたケースすらあります。
このように、事業用物件の解約においては、借主様の「商売」に対する補償が必要になるため、居住用とは比較にならないほどのコストがかかることを覚悟しなければなりません。安易に解約を申し入れると、想定外の出費に繋がることがあるので注意が必要です。
更新拒絶通知と内容証明郵便の活用法
さて、実際に解約を進めるための手続きについても触れておきましょう。貸主から契約を終わらせるためには、タイミングが非常に重要です。
借地借家法第26条の規定により、契約期間満了で契約を終了させたい（更新拒絶したい）場合は、期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、借主様に対して通知をしなければなりません。もしこの期間を過ぎてしまうと、自動的に契約が更新された（法定更新）とみなされてしまいます。
この通知を行う際には、必ず「内容証明郵便」を使うことを強くお勧めします。口頭や普通のメールでは、「言った言わない」のトラブルになったり、いつ通知したかの証拠が残らなかったりするからです。
通知書に記載すべき内容
- 契約を更新しない旨の明確な意思表示
- 更新拒絶の理由（正当事由の概略）
- （可能であれば）立ち退き料の提案や、話し合いに応じる姿勢
いきなり弁護士名で通知を送ると相手が身構えてしまうこともあるので、最初は貸主様ご自身の名前で丁寧な文面を送るのが良い場合もあります。ただし、文面の内容は法的な効力を持つので、事前に専門家にチェックしてもらうのが無難かなと思います。
また、期間満了日を過ぎても借主様が住み続けている場合は、遅滞なく「異議」を述べる必要があります。これを放置すると、やはり契約が更新されたとみなされてしまうので、徹底したスケジュール管理が必要です。
解約申し入れから解決までの具体的な流れ
解約の通知を出してから、実際に明け渡しが完了するまでの道のりは、決して短くありません。一般的なフローは以下のようになります。
1. 任意交渉（3ヶ月〜6ヶ月程度）
まずは話し合いです。貸主または代理人が借主様と面談し、事情を説明して理解を求めます。ここで条件（立ち退き料や退去時期）が折り合えば、「合意解約書」を交わして円満に解決します。実務的には、ここで決着させることが最もコストパフォーマンスが良いです。
2. 民事調停（数ヶ月）
話し合いが平行線の場合は、簡易裁判所に「民事調停」を申し立てることがあります。調停委員という第三者が間に入って調整してくれます。ただし、相手が出席しなかったり、合意できなかったりすれば不調（終了）となります。
3. 建物明渡請求訴訟（1年〜2年）
調停もダメなら、いよいよ地方裁判所に訴訟を起こします。ここで初めて、これまで説明した「正当事由」があるかどうかが厳密に審理されます。お互いに証拠を出し合い、主張を戦わせます。
4. 和解または判決
実は、判決まで行くケースばかりではありません。裁判官から「このくらいの立ち退き料で手を打ってはどうか」と和解勧告が出されることが多いんです。これを「訴訟上の和解」と言います。双方が納得すれば、判決と同じ効力を持つ和解調書が作られます。
5. 強制執行（判決後数ヶ月）
判決が出ても借主様が居座る場合は、最終手段として強制執行（荷物の運び出し・鍵交換）を行います。これには執行官への費用などが別途数十万円以上かかることもあります。
ポイント
裁判になると時間も費用も精神的な負担も大きくなります。そのため、最初の「任意交渉」の段階で、ある程度の立ち退き料を提示してでも早期解決を図るのが、結果的に貸主様の利益になることが多いですね。
貸主からの解約と正当事由の判例総まとめ
ここまで、貸主からの解約と正当事由について解説してきました。最後に改めて重要なポイントを整理しておきましょう。
日本の法律と判例では、借主様の権利は非常に強く守られています。貸主側の「自分の物件だから」という理屈だけでは、解約は認められません。しかし、だからといって絶対に退去してもらえないわけでもありません。
- 正当事由は総合力： 「老朽化の危険性（客観的事実）」＋「経済的不合理性（数字）」＋「オーナーの事情」＋「誠意ある立ち退き料」を組み合わせて主張を作り上げることが大切です。
- 記録を残す： 建物の点検記録や修繕履歴、借主様とのやり取りなどは、将来の裁判で「信頼関係」や「建物の状況」を証明する重要な証拠になります。
- 立ち退き料は投資： 立ち退き料を単なる損失と考えず、「権利を買い戻すための投資」や「トラブルを早期解決するための保険料」と捉える視点が必要です。
- 定期借家契約の活用： 今後の契約については、更新のない「定期借家契約」を採用することで、正当事由や立ち退き料の問題を根本から回避することができます。
もし現在、立ち退き問題でお悩みであれば、まずは建物の耐震診断や修繕見積もりを取り、客観的な状況を把握することから始めてみてください。そして、交渉がこじれる前に、早めに不動産に詳しい弁護士などの専門家に相談することをお勧めします。この記事が、円満な解決に向けたヒントになれば幸いです。
※本記事は一般的な判例傾向や法解釈に基づいた解説であり、個別の案件における法的判断を保証するものではありません。最終的な判断や交渉については、弁護士等の専門家にご相談ください。