賃貸の更新料は返金される？払った直後に転勤が決まり退去する場合

2026年2月18日

こんにちは。賃貸トラブル解決ナビ、運営者で宅地建物取引士の熊坂です。

更新料を振り込んだ翌日に転勤の辞令が出た、あるいは家庭の事情で急遽引越しが決まってしまった。そんなとき、真っ先に頭をよぎるのは「支払ったばかりの更新料は返ってくるのか？」という疑問ではないでしょうか。数万円から十数万円という大金です。「まだ1日も住んでいないのに」「更新手続きをした直後なのに」と、やりきれない気持ちになるのは当然のことです。実はこの問題、解約を申し入れるタイミングが1日違うだけで、結果が天と地ほど変わってしまう非常にシビアな領域なのです。

この記事では、宅建士として数多くの賃貸トラブルを見てきた私の経験に基づき、更新料返還に関する法的なルールから、少しでもお金を取り戻すための現実的な交渉術までを徹底的に解説します。泣き寝入りする前に、今のあなたの状況が「返金されるゴールデンタイム」に含まれているか、一緒に確認していきましょう。

更新料が返金される唯一のタイミングと法的な根拠
判例から見る更新料の正体と転勤などの事情の扱い
返金が無理な場合に損失を最小限に抑える交渉テクニック
退去時に更新料以外にかかる費用の節約ポイント

賃貸の更新料は返金されるか時期で判断する

結論から申し上げますと、賃貸の更新料が返金されるかどうかは、「更新後の契約期間が始まっているかどうか」という一点にかかっています。借主側の感覚としては「手続きをした直後」であっても、法律上の境界線をまたいでいるか否かで、そのお金の性質は全く別物になってしまうのです。

ここでは、最も重要な判断基準となるタイムラインと、それぞれの状況における法的な解釈について、宅建士の視点で詳しく解説していきます。ご自身の状況がどこに当てはまるかを確認しながら読み進めてください。

更新料を払った直後の退去は返金困難

非常に残念な事実をお伝えしなければなりませんが、もし「更新後の新契約期間」がすでにスタートしてしまっている場合、更新料の返金は法的に極めて困難です。たとえその期間に入ってから1日しか経っていなかったとしても、あるいは実際にその部屋で寝泊まりしていなかったとしても、結論は変わりません。

なぜこれほどまでに厳しいのか。その理由は、日本の最高裁判所が示した「更新料の法的性質」に対する解釈にあります。多くの入居者様は、更新料を「これから2年間住むための家賃の前払い」のような感覚で捉えています。もしそうであれば、「住んでいない期間分は返してほしい」という主張には筋が通ります。しかし、法的な解釈は異なります。

最高裁（平成23年7月15日判決）は、更新料について「賃貸借契約を継続するための対価」という性質を認めました。これはどういうことかというと、更新料は「住むことへの対価」ではなく、「契約を更新するという合意そのものへの対価」だと定義されたのです。

つまり、貸主と借主の間で「契約を更新しましょう」と合意し、新しい契約期間が始まった瞬間、貸主は更新料全額を受け取る権利を確定的に取得します。サービス（＝契約更新の合意）はすでに提供完了しているため、あとから解約したとしても、それは「有効に成立した契約の中途解約」に過ぎず、過去に遡って更新料を返す義務は発生しないのです。

ここがポイント 「1日も住んでいない」は感情的な理由にはなりますが、法的な返金理由にはなりません。契約期間の初日が到来した時点で、ゲームオーバーとなるのが原則です。

私が現場で相談を受ける中でも、この「感情的な納得感」と「法的な論理」のギャップに苦しむ方が最も多いです。管理会社側も「契約に基づき返金できません」という一点張りになることが多く、ここを正面突破しようとすると泥沼化します。このフェーズに入っている場合は、後述する「交渉術」に切り替える必要があります。

更新期日前なら更新せずに退去し返金可能

一方で、もしあなたの状況が「更新手続き（合意書の署名や入金）は済ませたが、新しい契約期間（始期）はまだ来ていない」というケースであれば、話は全く別です。ここは全力で戦うべき「ゴールデンタイム」です。このタイミングであれば、更新料を取り戻せる可能性が非常に高い、あるいはそもそも支払う必要がなくなります。

例えば、現在の契約が3月31日で満了し、4月1日から新しい契約が始まるとします。あなたが3月15日に更新料を振り込み、3月20日に転勤が決まって解約を申し入れた場合を想像してください。

この場合、4月1日からの新しい契約（更新契約）は、まだ始まっていません。始期が到来する前に解約（更新のキャンセル）を申し入れたことで、更新契約は効力を発生せずに消滅します。契約が存在しない以上、その対価である更新料を貸主が保持し続ける法的な根拠（原因）もなくなります。

これを法律用語で「不当利得（ふとうりとく）」といいます。民法703条に基づき、「法律上の原因なく利益を受け、他人に損失を及ぼした者」である貸主は、その利益（更新料）を返還する義務を負います。

私が以前対応した案件でも、管理会社が「手続き完了済みだから返金不可」と突っぱねてきたケースがありました。しかし、「始期到来前の契約消滅による不当利得返還請求」であることを内容証明郵便で主張したところ、即座に全額返金に応じました。管理会社も法律のプロですから、勝ち目がないことは分かっているのです。ただ、知識のない入居者には強気に出ているだけのこともあります。

アクションプラン まだ更新期間が始まっていないなら、今すぐ電話とメール（証拠を残すため）で「更新契約の始期到来前なので、更新を取りやめ退去します。ついては更新料の返還をお願いします」と伝えてください。

転勤が理由でも賃貸契約の特別扱いはなし

「転勤は会社からの命令であり、自分ではどうしようもない不可抗力だ。だから特例が認められるべきではないか？」

そう考えるのはごもっともです。しかし、日本の賃貸借契約の実務において、転勤はあくまで「借主の個人的な事情（一身上の都合）」として処理されます。残念ながら、転勤だからといって更新料が免除されたり、違約金がなくなったりする法的な救済措置は、一般の賃貸借契約には存在しません。

なぜこれほど冷たいのでしょうか。それは、貸主（大家さん）側の立場に立ってみると分かります。大家さんにとって、入居者が転勤しようが、結婚しようが、あるいは単に気分で引っ越そうが、「空室になって家賃収入が途絶える」というリスクは同じです。もし「転勤ならペナルティなし」というルールにしてしまうと、大家さんは常に不安定な経営を強いられることになります。そのため、裁判所も「個人の事情のリスクは、原則として借主自身が負うべき」という判断を下す傾向にあります。

ただし、例外が全くないわけではありません。一部の「UR賃貸住宅」や、大手企業が借り上げる「法人契約」、あるいは高級賃貸物件の一部では、特約として「転勤リロケーション条項」や「中途解約の特例」が入っていることがあります。これらには「転勤証明書を提出すれば、違約金なしで即時解約できる」といった有利な条件が書かれている場合があります。

私が過去に見た契約書の中には、ごく稀ですが「転勤等のやむを得ない事情により、更新後3ヶ月以内に退去する場合は、更新料の半額を返還する」という特約が入っていた事例もありました。これは本当に稀なケースですが、諦める前に契約書の「特約事項」の欄を、虫眼鏡で見るくらいの勢いで確認してみてください。「転勤」という文字が含まれているかどうかが、運命の分かれ道になります。

消費者契約法と更新料返還の判例解説

更新料に納得がいかない入居者が、最後の砦として頼るのが「消費者契約法」です。特に第10条の「消費者の利益を一方的に害する条項は無効」という規定は、一見すると更新料返還の強力な武器になりそうです。

しかし、先ほど少し触れた最高裁平成23年7月15日の判決は、この希望に対しても厳しい現実を突きつけています。この裁判では、更新料条項が消費者契約法10条に違反して無効かどうかが争われましたが、最高裁は以下の3つの要件を満たせば「有効」であると判断しました。

更新料には、賃料の補充や前払い、契約継続の対価といった複合的な性質がある。
更新料の支払いは、長年の慣習として経済的合理性がある。
更新料の額が、賃料の額や契約期間に照らして「高額に過ぎる」などの特段の事情がない。

ここで重要なのは3番目の「高額に過ぎる」の基準です。この判決では、更新料が「賃料の2ヶ月分程度」であれば、高額過ぎるとはいえないとされました。つまり、今の更新料が家賃の1ヶ月分や1.5ヶ月分である場合、金額の高さを理由に無効を主張して裁判で勝つことは、ほぼ不可能なのです。

ただし、諦めるのはまだ早いです。この判決はあくまで「更新料条項そのもの」の有効性を認めたものであり、「いかなる場合も一切返金しない」という特約（不返還特約）の有効性までを完全に保証したものではありません。

実務的な話をしましょう。もし契約書に「既納の更新料は、いかなる理由があっても一切返還しない」と書かれていたとしても、先述した「更新始期到来前の解約」であれば、その特約自体を消費者契約法10条で無効化できる余地があります。サービスを受けていないのに対価を没収するのは、さすがに「暴利」であり、消費者の利益を一方的に害すると言えるからです。

専門家の視点 判例はあくまで「裁判になったらこうなる」という基準です。現場の交渉では「判例で負けるから諦める」のではなく、「判例の隙間（始期到来前など）を突いて交渉する」のが正解です。

火災保険料は未経過分が返金される

更新料の話ばかりで暗い気持ちになっているかもしれませんが、ここで一つ確実にお金が戻ってくる朗報をお伝えします。それは「火災保険料」です。

賃貸契約の更新時には、必ずと言っていいほど火災保険（家財保険）の更新も行っているはずです。通常は2年分を一括で支払いますが、この保険料は更新料とは全く性質が異なります。保険は「将来のリスクに対する備え」ですから、退去してリスクがなくなれば、残りの期間（未経過期間）に対応する保険料は解約返戻金として戻ってくるのが原則です。

ここで注意が必要なのは、管理会社の対応です。退去の手続きをしたからといって、管理会社が自動的に火災保険の解約手続きまでやってくれるとは限りません。むしろ、何も言わなければそのまま放置され、満期まで掛け捨てになってしまうケースが多々あります。宅建士として断言しますが、管理会社はそこまで親切ではありません。

必ず自分から、加入している保険会社（または代理店）に連絡を入れてください。「〇月〇日で退去するので、解約手続きをお願いします」と伝えるだけです。最近ではWEBで完結する場合も増えています。

例えば、2年契約で2万円の保険料を払い、1ヶ月で退去した場合、手数料は引かれますが1万数千円が戻ってくる可能性があります。更新料が戻らなくて悔しい思いをしているなら、この数千円、数万円は意地でも回収しましょう。これは交渉ではなく、正当な権利行使です。

解約予告期間と短期解約違約金の注意点

更新料の返金問題とセットで必ず確認しなければならないのが、「解約予告期間」と「短期解約違約金」という2つのトラップです。これらを見落としていると、更新料どころではない損失を被る可能性があります。

まず「解約予告期間」です。一般的な賃貸契約では「退去の1ヶ月前（または2ヶ月前）までに予告すること」と定められています。たとえ「明日退去します」と言っても、明日から1ヶ月分（または2ヶ月分）の家賃を支払う義務が生じます。急な転勤の場合、新居の家賃と合わせて「二重家賃」が発生する最大の原因がこれです。

次に、意外と見落としがちなのが「短期解約違約金」です。通常、これは入居して1年未満で退去する場合にかかるペナルティですが、契約内容によっては「契約更新から○ヶ月以内の解約」にも違約金を設定している鬼のような特約が存在する場合があります。

また、更新時に「フリーレント（1ヶ月家賃無料）」などのキャンペーンを利用して更新した場合、その条件として「更新後1年間の居住」が義務付けられていることがよくあります。この条件を破ると、免除された家賃相当額を違約金として請求されます。

私が相談を受けた事例で、更新料を払ってすぐに退去したところ、「更新料は返せません」と言われた上に、「予告期間の家賃1ヶ月分」と「更新特典の違約金1ヶ月分」まで請求され、踏んだり蹴ったりになった方がいました。戦う場所を間違えないよう、まずは契約書全体を俯瞰し、自分が負っている義務の総額を把握することが先決です。

賃貸の更新料の返金が厳しい際の交渉術

ここまで法的な原則論をお話ししてきましたが、「更新期間に入ってしまっているから、もう絶対にお金は戻らない」と諦めるのはまだ早いです。法律は法律、現場は現場です。人と人が契約している以上、誠意ある交渉によって道が開けることは多々あります。

ここからは、私が管理会社の担当者として、あるいは借主の代理人として実際に経験した事例をもとに、少しでも損失を取り戻すための具体的な交渉テクニックを伝授します。「全額返金」という高いハードルを少し下げ、現実的な「落としどころ」を探るのがポイントです。

返金以外の減額交渉でトータル損を減らす

「更新料を返してください」と正面から要求すると、管理会社も「契約ですから無理です」とガードを固めてしまいます。そこで視点を変えましょう。交渉のゴールを「更新料の回収」ではなく、「退去費用の総額圧縮」に再設定するのです。

更新直後に退去するということは、お部屋はクリーニング済みのように綺麗な状態であることが多いはずです。また、すぐに退去連絡をすることで、大家さんは繁忙期（3月〜4月）のうちに次の入居者を募集できるという大きなメリットを得られます。これを交渉材料に使います。

交渉の切り口	具体的なトーク例
クリーニング費用の免除	「更新料はお支払いしたまま退去しますが、その分、退去時のクリーニング費用を免除、あるいは減額していただけないでしょうか？部屋は非常に綺麗に使っています。」
日割り家賃の交渉	「急な退去でご迷惑をおかけしますが、解約予告期間を短縮し、退去日までの日割り計算にしていただけないでしょうか？すぐに次の募集が出せるよう協力します。」
敷金の全額返還	「原状回復費用については、通常損耗の範囲内ですので、敷金は全額返還でお願いしたいです。」

このように、「更新料は諦める（＝大家さんの顔を立てる）」代わりに、「実費負担を減らしてもらう（＝実利を取る）」というバーター取引を持ちかけるのです。管理会社としても、更新料を返金するのは大家さんの財布から現金を出すことになるので抵抗が強いですが、クリーニング費用や原状回復費用の調整なら、裁量の範囲で対応しやすいのです。

「更新料10万円は戻らなかったが、退去費用5万円を免除してもらえた」。これでも立派な勝利です。感情的にならず、ビジネスライクに「お互いのメリット」を提案できる人が、最終的に得をします。

更新料の支払いを拒否した場合のリスク

中には「納得できないから、請求が来ても更新料を払わずに退去してやる！」と考える方もいるかもしれません。特に、すでに退去が決まっているなら「どうせ出ていくし関係ない」と思いがちです。しかし、宅建士としてこれは全くおすすめできません。

まず、賃貸借契約において金銭債務の不履行は、連帯保証人（ご両親など）や保証会社に直結します。あなたが払わなければ、保証人に請求がいきます。転勤や新生活で忙しい時期に、実家の親に督促の電話がいくのは避けたいはずです。

また、保証会社を利用している場合、支払事故の情報（ブラックリスト）が信用情報機関に残るリスクがあります。これは将来、住宅ローンを組んだり、新しいクレジットカードを作ったり、次の賃貸物件を借りたりする際に、致命的なマイナス要因になり得ます。

「少額訴訟」のリスクもあります。数万円程度なら裁判をしてこないだろうとタカをくくっていると、痛い目を見ます。最近は少額訴訟の手続きが簡素化されており、管理会社側も事務的に法的措置を取るケースが増えています。

「払わない」という強硬手段は、ご自身の社会的信用を傷つけるだけで、得られるメリットに見合いません。不満があっても、まずは支払い、その上で交渉するという手順を踏むことが、賢い大人の対応です。

法定更新での更新料支払い義務と契約条項

少しテクニカルな話になりますが、「法定更新（ほうていこうしん）」という概念を知っておくと、身を守る盾になることがあります。法定更新とは、契約期間が満了しても、借主が住み続け、貸主も特に異議を述べなかった場合、法律（借地借家法）の力によって「従前の契約と同一の条件」で契約が更新されたとみなされる制度です。

よくあるのが、「更新手続きの書類を出し忘れていたが、家賃は払って住み続けていた。その後退去することになったら、過去の更新料を請求された」というケースです。

この場合、更新料を支払う義務はあるのでしょうか？最高裁の判例（昭和59年）では、「契約書に『法定更新の場合も更新料を支払う』旨の明確な合意があれば支払う義務がある」としています。逆に言えば、契約書に法定更新時の更新料についての記載がなければ、支払う義務はないと解釈される可能性が高いのです。

もし管理会社から「法定更新されているので更新料を払ってください」と言われたら、まずは契約書を確認してください。「本契約が合意更新された場合、更新料を支払う」としか書かれていなければ、「法定更新については記載がないので、支払いの義務はないと認識しています」と反論できる余地があります。これはかなり強力な交渉カードになります。

法人契約なら会社規定を確認し担当へ連絡

もしあなたが住んでいる物件が、会社名義で契約している「法人契約（社宅・借り上げ）」であるなら、ここまで説明した個人の悩みとは全く違う次元で解決する可能性があります。

法人契約の場合、企業と不動産会社の間で包括的な業務提携契約が結ばれていることが一般的です。その中には「転勤による中途解約の場合、違約金は免除する」「更新料は月割り精算とする」といった、個人契約にはない特別な有利条件が含まれていることが多々あります。

また、そもそも更新料の支払いは会社負担であり、あなたが悩む必要すらないケースも多いです。さらに言えば、更新料の返金交渉なども、会社の総務部や社宅代行会社があなたの代わりに行ってくれる（というより、それが彼らの仕事です）はずです。

転勤が決まったら、管理会社に連絡する前に、まずは自社の総務・人事担当者に連絡してください。「更新したばかりですが、費用負担はどうなりますか？」と聞くだけで、「ああ、それは会社規定で処理するから大丈夫だよ」と言われて終了、ということも珍しくありません。自分で勝手に管理会社と交渉して藪蛇（やぶへび）にならないよう注意しましょう。

退去連絡のタイミングで変わる返金可能性

更新料返還の可能性を残すために、最も重要なのは「スピード」です。この記事の前半で「更新期間の始期到来前なら返金される可能性が高い」とお話ししましたが、その「始期」が刻一刻と迫っている場合、1分1秒の遅れが命取りになります。

転勤の内示が出たら、正式な辞令を待たずに、まずは管理会社に「退去の意思（解約の申し入れ）」を伝えてください。電話一本で構いません。「転勤の可能性があります。もしそうなった場合、更新前の解約は間に合いますか？」と探りを入れるだけでも効果があります。

そして、解約通知は必ず「証拠が残る形」で行ってください。電話で伝えた後に、必ずメールを送るか、Webの解約フォームから送信し、そのスクリーンショットを保存します。最も確実なのは内容証明郵便ですが、時間がない場合はメールでも「送信日時」が記録されるため、裁判資料としても有効な証拠になります。

「担当者が不在だった」「折り返しの電話がなかった」という言い訳は通用しません。3月31日の23時59分までに解約の意思表示が相手に到達していればセーフ、4月1日になったらアウト。この境界線は非常にシビアです。迷っている時間があれば、まず「解約通知」というボールを相手に投げてしまうことが、自分の身を守る最善策です。