【結論】賃貸トラブルで管理会社と大家のどっちへ連絡すべきかは、物件の管理形態とトラブル内容で判断します。原則は管理会社が窓口ですが、費用負担などの最終決定権は常に大家さんが握っています。この記事では、設備故障や騒音時の最適な連絡順序と、損をしないための交渉術を宅建士が具体的に解説。これを読めば、不当な請求を避け、スムーズに快適な生活を取り戻す方法が分かります。
こんにちは。賃貸トラブル解決ナビ、運営者の熊坂です。
賃貸マンションやアパートで生活していると、エアコンが急に壊れたり、隣の部屋の騒音が気になったりすることってありますよね。そんなとき、真っ先に悩むのが、管理会社と大家のどっちに連絡すればいいのかという問題ではないでしょうか。実は、問い合わせる内容や物件の契約形態によって、管理会社と大家のどっちに相談すべきかは大きく変わってきます。修繕費用についても、どっちが払うのが正解なのか迷うケースも多いですし、どっちに対応を求めるのが解決への近道なのかを判断するのは意外と難しいものです。どっちに苦情を言うのが最も効果的なのかを含め、宅建士としての知識を交えながら、皆さんのモヤモヤをスッキリ解決できるよう詳しくお話ししていきますね。
- 物件の管理形態（自主・委託・サブリース）ごとの判断基準
- 設備故障や騒音トラブル時の優先的な連絡先と交渉のコツ
- 退去時の原状回復費用や家賃交渉における責任の所在
- 管理会社が動かない時の最終手段としての大家への直訴術
管理会社と大家のどっちに連絡すべきか判断する基準
賃貸物件の管理にはいくつかのパターンがあり、それによって窓口が異なります。まずは自分の住んでいる部屋がどのタイプなのかを知ることで、どっちに連絡すべきかが明確になりますよ。
自主管理の物件で大家が直接クレームに対応する理由
自主管理とは、物件のオーナーである大家さんが、管理会社を通さずに自分自身で入居者の募集や建物の維持管理、家賃の集金などを行っている形態のことです。昔ながらのアパートや、大家さんが同じ敷地内に住んでいるようなケースに多く見られますね。この場合、連絡先は100％大家さん本人になります。管理会社が存在しないため、何か困ったことがあれば「管理会社と大家のどっちに言おう」と迷う必要すらありません。
大家さんが直接クレームに対応する最大の理由は、大家さん自身がその物件の経営者であり、最終決定権を持っているからです。例えば、蛇口から水が漏れているといったトラブルがあった際、大家さんに直接電話をすれば、その場で「すぐに見に行くよ」とか「知り合いの水道屋さんに頼んでおくね」と即断即決してもらえることが多いのがメリットですね。間に会社を挟まない分、意思決定のスピードが非常に速いのが特徴です。
ただし、デメリットもあります。大家さんが高齢で連絡がつきにくかったり、本業で忙しくて対応が後回しにされたりすることもあるんです。また、法的な知識が乏しい大家さんの場合、独自のルールを押し付けられてしまうリスクも否定できません。自主管理物件では、日頃から大家さんと良好なコミュニケーションを取っておくことが、トラブルをスムーズに解決するための秘訣と言えるでしょう。もし契約書に管理会社の記載がなく、家賃の振込先が個人名義であれば、それは自主管理である可能性が高いですよ。
自主管理物件の見分け方：賃貸借契約書の「管理」の欄が空欄だったり、連絡先として大家さんの自宅電話番号が書かれていたりすれば自主管理です。
サブリース物件で管理会社が貸主となる仕組みの理解
最近増えているのが「サブリース（一括借り上げ）」という形態です。これは、大家さんが不動産会社に物件を丸ごと貸し出し、その不動産会社が「貸主」となって私たち入居者に部屋を貸し出す仕組みのことです。ここで注意したいのは、契約上のあなたの相手（貸主）は大家さんではなく、サブリース会社（管理会社）になるという点です。
この仕組みの場合、法的な「貸主」としての権利も義務もすべてサブリース会社が持っています。そのため、入居者が「大家さんに直接文句を言いたい」と思っても、そもそも大家さんと入居者の間には直接の契約関係がありません。したがって、設備の修理や騒音への対応、更新手続きなど、あらゆる窓口はサブリース会社に一本化されます。大家さんに直接連絡を取ったとしても、「うちは会社に任せているから、そっちに言ってください」と断られてしまうのが一般的です。
サブリース物件のメリットは、大手の不動産会社が管理していることが多いため、24時間の受付コールセンターが完備されているなど、組織的な対応が期待できる点です。一方で、会社としてのマニュアル対応になりがちで、融通が利きにくい面もあります。自分の物件がサブリースかどうかは、契約書の「貸主」の欄をチェックしてみてください。個人の名前ではなく、〇〇不動産や〇〇管理といった会社名が記載されていれば、それはサブリース契約である可能性が非常に高いです。この構造を理解しておかないと、誰に責任があるのかを追求する際に混乱してしまいますよ。
設備故障の修繕費用をどっちが払うかの法的なルール
「エアコンが壊れたけど、修理代はどっちが払うの？」という疑問は、賃貸生活で最も多い悩みの一つですね。これについては、民法第606条で「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と定められています。つまり、基本的には大家さん（貸主）が費用を負担して直す義務があるということです。
ただし、何でもかんでも大家さんの負担になるわけではありません。費用のどっちが払うかを判断するポイントは、「故障の原因」と「修繕の規模」です。経年劣化、つまり普通に使っていて寿命で壊れた場合は、大家さんの負担になります。給湯器や備え付けのエアコン、換気扇などがこれに当たります。反対に、入居者の不注意で壊してしまった場合や、電球やパッキンの交換といった「小修繕」と呼ばれる軽微なものは、契約書の特約によって入居者の負担とされるのが一般的です。
さらに知っておいてほしいのが、2020年の民法改正で新設された「借主による修繕（第607条の2）」というルールです。もし入居者が「エアコンが壊れた」と通知したのに、大家さん側が相当な期間放置したり、急を要する事態だったりする場合は、入居者が自分で修理業者を手配しても良いことになりました。そして、そのかかった費用は後で大家さんに請求できるんです。ただし、勝手に直すとトラブルの元になるので、必ず事前に「いつまでに直してくれないなら、こちらで手配します」と通知した証拠（メールや書面）を残しておくことが大切です。
注意点：自分で持ち込んだエアコンや照明器具などは、当然ながら自分の所有物なので、修理費用は自己負担になります。
エアコン修理の依頼を管理会社と大家のどっちに行うか
エアコンが動かなくなると夏場や冬場は命に関わりますよね。この場合、管理会社がある物件であれば、まずは管理会社に連絡するのが鉄則です。多くの管理会社は提携している修理業者を持っており、連絡一本で手配を進めてくれます。大家さんに直接連絡しても、「管理会社を通してくれ」と言われることが多く、二度手間になりがちです。
しかし、ここで「管理会社に言ったのに全然対応してくれない」という問題が発生することがあります。なぜ管理会社の対応が遅くなるのかというと、管理会社には「勝手に高額な修理を発注する権限」がないことが多いからです。エアコンの交換となると10万円前後の費用がかかるため、管理会社は一度大家さんに見積もりを提示し、「これくらいの費用がかかりますが、交換していいですか？」という承諾（決済）を得る必要があります。この、管理会社と大家さんの間のやり取りで時間が止まっているケースが多々あるのです。
もし管理会社から「大家さんの返事待ちです」と言われて数日が経過しているなら、少し強い口調で「いつまでに返事がもらえるのか確認してほしい」と催促するか、自主管理に近い形態であれば、直接大家さんに「エアコンが使えなくて本当に困っています、管理会社さんに見積もりは届いていますか？」と優しくプッシュしてみるのも一つの手です。管理会社はあくまで「代理人」なので、最終的な財布の紐を握っている大家さんの意思決定を促すことが解決を早めるポイントになります。エアコンのトラブルについては、こちらの記事「賃貸エアコンクリーニング入居中の費用は誰が負担？専門家が徹底解説」でより詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。
水漏れトラブルで緊急の連絡先を優先的に確認する方法
水漏れは、自分の部屋が水浸しになるだけでなく、階下の住民にも大きな被害を与えてしまう可能性があるため、一刻を争う緊急事態です。このようなパニックになりがちな場面では、どっちに連絡するかを迷っている時間はありません。まずは、賃貸借契約書と一緒に渡されているはずの「緊急連絡先カード」や、共用部の掲示板に貼られている「24時間サポートセンター」の番号を確認しましょう。
管理会社が夜間や休日でも対応できる窓口を設けている場合、そこが最優先の連絡先になります。もし、そういった窓口がない場合や自主管理の物件であれば、大家さんに連絡を試みますが、深夜などで連絡がつかないこともありますよね。その際は、まずは被害を最小限に抑えるため、水道の元栓を閉めるなどの応急処置を自分で行いましょう。また、火災保険に付帯している「水回りトラブル駆けつけサービス」を利用するのも非常に有効です。多くの賃貸向け火災保険には、無料で一時的な応急処置をしてくれるサービスがついているんですよ。
水漏れの原因が共用部分の配管にある場合は大家さんの負担、自分の過失（洗濯機のホースが外れたなど）であれば自分の負担になります。どちらにせよ、被害状況をスマホで写真に撮っておくことが、後の保険請求や費用負担の話し合いで非常に重要になります。「どっちが悪いか」を議論するのは後回しにして、まずは被害の拡大を防ぐためのアクションを優先してください。正確な情報は保険会社や管理会社の指示を仰ぎながら進めるのが安心ですね。
水漏れ時のチェックリスト： 1. 水道の元栓を閉める 2. 緊急連絡先（管理会社・サポートセンター）へ電話 3. 加入している火災保険のサービスを確認 4. 被害箇所を写真で記録する
騒音トラブルの解決を管理会社や警察へ依頼する手順
隣人の足音や話し声、深夜の楽器演奏などの騒音トラブル。これは感情的な対立に発展しやすいため、どっちに苦情を言うべきか非常に慎重になる案件です。結論から言うと、まずは管理会社に相談するのがベストです。大家さんに直接言うのも悪くはありませんが、大家さんは個人なので、騒音主と直接対決することに抵抗を感じる人が多く、対応を管理会社に丸投げすることが一般的だからです。
管理会社に連絡する際の手順としては、まず「いつ、どのような音が、どの程度聞こえるか」を具体的にメモして伝えましょう。管理会社は、いきなり相手の部屋に怒鳴り込むようなことはせず、まずは全戸へのポスティング（チラシ配布）や掲示板への注意書きから始めます。それでも改善しない場合は、個別の電話連絡や訪問へとステップを上げていきます。ただし、管理会社には「警察権」がないため、無理やり静かにさせる強制力はないということは覚えておいてください。
もし、深夜に大騒ぎしていて今すぐ止めてほしいといった緊急性がある場合、あるいは管理会社が休みで連絡がつかない場合は、迷わず警察（110番または#9110）に通報して大丈夫です。「民事不介入だから警察は動かないのでは？」と思うかもしれませんが、騒音は軽犯罪法に触れる可能性もあり、警察官が現地に行って注意をしてくれるだけで、大きな抑止力になります。管理会社に対しても「警察を呼ぶほどの事態だった」という実績を作っておくことで、その後の対応の優先順位を上げさせることができます。管理会社と警察、状況に応じてどっちを頼るか賢く使い分けましょう。
管理会社か大家のどっちがトラブルの最終決定権を持つか
日常の細かなことは管理会社で決まりますが、お金が絡む大きな決断は大家さんの領域です。どっちが力を持っているかを知ることで、交渉の戦略が変わってきます。
家賃交渉の相談を管理会社ではなく大家へ直接送るコツ
「更新を機に家賃を下げてほしい」という交渉、勇気がいりますよね。窓口は管理会社ですが、実際に家賃を下げるかどうかの決定権は100％大家さんにあります。管理会社は、大家さんから受け取る「管理委託料（家賃の数％）」で利益を出しているため、家賃が下がることは管理会社の売上ダウンにも繋がります。そのため、管理会社の担当者レベルで「無理ですよ」と門前払いされてしまうことがよくあるんです。
家賃交渉を成功させるコツは、管理会社を「壁」にするのではなく、大家さんへの「伝言板」としてうまく利用することです。例えば、「近隣の似た条件の物件がこれくらい安い」「長く住み続けたいので、少し検討してほしい」といった、大家さんにとってメリットのある（空室になるよりはマシだと思わせる）理由を添えて、管理会社に「大家さんに伝えてください」と強くお願いするのが王道です。
もし管理会社が全く取り合ってくれない場合、自主管理に近い形態であれば、大家さんに直接手紙を送るという方法もあります。電話だと感情的になりやすいですが、丁寧な手紙であれば大家さんも真剣に読んでくれることがあります。ただし、これは管理会社を飛び越える行為なので、管理会社の顔を潰さないよう、「管理会社さんにはお伝えしたのですが、どうしても直接お願いしたく…」といった配慮の言葉を添えるのがマナーですね。
退去費用の負担をガイドラインに基づきどっちが払うか
退去時に「クリーニング代が高い！」「壁紙の張り替え費用を請求された！」と驚くことがあります。この原状回復費用の問題こそ、どっちが払うべきかの知識が最も役立つ場面です。基本となるのは、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」です。
このガイドラインによれば、普通に住んでいて発生した汚れ（家具の設置跡、日焼けによる壁紙の変色など）を直す費用は大家さんの負担です。一方で、自分の不注意でつけてしまった傷（床に物を落とした凹み、タバコのヤニ汚れなど）は入居者の負担になります。ここで重要になるのが「耐用年数（たいようねんすう）」という考え方です。例えば、壁紙の耐用年数は6年と決められています。もし6年以上住んでいたら、壁紙の価値は理論上「1円」になっているので、たとえ不注意で汚したとしても、材料費を全額払う必要はないという反論ができるんです。
管理会社は、大家さんの資産を守るために厳しめに請求してくることが多いですが、それはあくまで「提案」に過ぎません。どっちが払うべきかについて納得がいかない場合は、ガイドラインの基準を引き合いに出して、冷静に交渉しましょう。宅建士の視点から言えば、ガイドラインは裁判でも尊重される非常に強力な武器になります。言われるがままにサインせず、まずは内容をしっかり精査してください。
連絡先が不明な際に賃貸借契約書から大家を探す手順
大きなトラブルが発生した際、「管理会社の担当者が全然話を聞いてくれない。こうなったら大家さんに直接言いたい！」と思うこともあるでしょう。しかし、管理会社が窓口になっている物件だと、大家さんの電話番号を知らないことも多いですよね。そんな時、大家さんの連絡先を調べる最も確実な方法は「賃貸借契約書」を確認することです。
契約書には必ず、契約の当事者である「貸主（大家）」の氏名と住所が記載されています。電話番号が書いていない場合もありますが、住所がわかれば手紙（信書）を送ることが可能です。また、不動産屋さんに「管理会社さんの対応で困っているので、大家さんに相談したい。連絡先を教えてほしい」と伝えるのも正当な権利です。ただし、個人情報保護の観点から教えてくれないこともあります。
さらに高度な方法として、法務局で「不動産登記簿謄本（全部事項証明書）」を取得するという手もあります。これは誰でも数百円の手数料で取得でき、そこにはその物件の所有者の名前と住所が記載されています。少し手間はかかりますが、どっちに責任があるのかを法的に追求したい場合や、管理会社が倒産してしまったといった非常事態には、この方法で大家さんを特定することができます。自分を守るための最後の手段として、こうした探し方があることを覚えておいて損はありませんよ。
管理会社の対応が悪い時に大家へ直訴して解決する道
管理会社の担当者が不誠実で、「確認します」と言ったきり1ヶ月も連絡がない……。そんな時は、大家さんへの「直訴（じきそ）」が劇的な効果を発揮することがあります。なぜなら、大家さんにとって管理会社は「お金を払って仕事を任せている外注業者」だからです。入居者から「管理会社が全然動いてくれない」というクレームが大家さんの耳に入ると、それは大家さんにとって「自分の雇っている業者がサボっている」という大問題になるんです。
大家さんに伝える際のキラーフレーズは、「管理会社さんに〇月〇日から修繕をお願いしているのですが、お返事をいただけず生活に支障が出ています。大家さんはこの件、ご存知でしょうか？」というものです。大家さん自身がトラブルを知らされていなかった場合、「えっ、聞いてないよ！すぐに管理会社に言っておくね」となるケースが非常に多いです。大家さんから管理会社へ「どうなっているんだ！」と一喝してもらえば、それまでダラダラしていた管理会社も、手のひらを返したように迅速に動き始めます。
ただし、この方法はあくまで「最終手段」です。あまりに些細なことで大家さんに直接連絡しすぎると、今度は管理会社との関係が悪化し、今後の住み心地に影響する可能性もあります。まずは管理会社に何度か催促し、「これ以上遅れるなら大家さんに相談せざるを得ません」という警告を挟んでから実行するのが、大人の交渉術ですね。どっちを立てるべきかというパワーバランスを意識することが大切です。
修繕義務を怠る相手に内容証明や民法で対抗する方法
管理会社に言っても大家さんに言っても、どっちも対応してくれない。挙句の果てに「嫌なら出ていけ」なんて言われたら、どうすればいいのでしょうか。ここまで来ると、感情的な話し合いは通用しません。法的な手続きを視野に入れた「理論武装」が必要です。
まずは、「内容証明郵便」を送ることを検討しましょう。これは「いつ、誰が、誰に、どのような内容の手紙を送ったか」を郵便局が公的に証明してくれるサービスです。これ自体に強制力はありませんが、「私は本気で法的手段を考えていますよ」という強力なプレッシャーになります。文面には「〇月〇日までにエアコンを修理してください。期限内に対応いただけない場合は、民法第607条の2に基づきこちらで修理し、その費用を家賃から相殺（差し引き）、あるいは別途請求いたします」と明記します。
また、民法第611条では、設備が使えなくなったことで生活に不便が生じた場合、「家賃は当然に減額される」というルールもあります。管理会社や大家がどっちも動かないせいで、お風呂が使えなかったり、エアコンが使えなかったりする期間があるなら、その分の家賃の支払いを拒否したり、減額を要求したりできる可能性があります。ただし、勝手に家賃の全額を未払いにすると、逆に「家賃滞納」として不利な立場になってしまうので、必ず弁護士や自治体の無料法律相談などでアドバイスを受けてから進めてくださいね。
注意：家賃の「供託（きょうたく）」という制度もありますが、手続きが複雑なので、まずは専門家への相談を強く推奨します。最終的な判断はご自身の責任で行ってください。
賃貸トラブルで管理会社と大家のどっちを頼るかの結論
さて、ここまで「管理会社と大家のどっち」というテーマでお話ししてきましたが、結論をまとめましょう。普段の窓口としては管理会社を頼り、お金や契約の根幹に関わることは大家さんの意向を尊重する、というのが基本的なスタンスになります。管理会社か大家のどっちが動くべきかは、契約の種類（自主管理・委託・サブリース）によって異なるため、まずは自分の契約書を手元に用意して確認することから始めてください。
トラブル解決の黄金ルートは以下の通りです。
- まずは管理会社（または契約書の連絡先）に事実を伝える
- 管理会社の対応が遅い場合は、期限を区切って催促する
- それでも解決しない、または決定権が必要な交渉は大家さんにプッシュする
- 法的な問題に発展しそうな時は「ガイドライン」や「民法」を味方につける
賃貸経営において、大家さんは「建物の価値」を守りたいと考えています。一方、管理会社は「平穏な運営」を求めています。そして入居者である皆さんは「快適な生活」を求めています。この三者の利害が一致しない時にトラブルが起きます。どっちが強いかではなく、お互いの立場を理解しつつ、自分の権利をしっかりと主張することが、結果として最も早く穏やかに問題を解決できる道になるはずです。
もし、自分一人では解決が難しいと感じたら、消費生活センターや、宅建協会が運営している無料の相談窓口などを利用するのも賢い選択ですよ。この記事が、皆さんの賃貸生活を少しでも明るくする助けになれば幸いです。正確な情報は必ず公式サイトや、実際の契約書の内容をご確認くださいね。最後まで読んでいただき、ありがとうございました！