【最新版】原状回復をめぐるトラブルとガイドライン！全知識を解説

2026年2月8日

こんにちは。賃貸トラブル解決ナビ、運営者の熊坂です。

引越しシーズンが近づくと、多くの方から「退去費用が高すぎるのではないか」「敷金が戻ってこない」といった相談が寄せられます。特に、長年住み慣れた部屋を離れる際、最後に請求される原状回復費用の明細を見て驚愕するというケースは後を絶ちません。皆さんも、インターネットで「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン最新版」と検索し、不安な気持ちでこのページにたどり着いたのではないでしょうか。私自身も不動産業界に身を置く前は、退去時の立ち会いで管理会社の方に言われるがままサインをしてしまい、後悔した経験があります。しかし、知識さえあれば防げるトラブルは本当に多いのです。この記事では、国土交通省が公表しているガイドラインや、2020年の民法改正、さらには2024年の再改定といった最新の情報を踏まえ、皆さんが不当な請求から身を守るための正しい知識をわかりやすく解説します。

2020年の民法改正で明確化された「原状回復義務」の法的定義と範囲
2024年再改定ガイドラインによる新たな適用ルールと変更点
壁紙やフローリングの耐用年数に基づいた正しい負担割合の計算方法
高額請求などのトラブル発生時に有効な少額訴訟や相談窓口の活用法

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン最新版の法的基礎

まず最初に、原状回復に関するルールが法律的にどのように定められているのか、その根幹を理解しておきましょう。ここを知ることで、管理会社や大家さんと対等に話し合うための土台ができあがります。

国土交通省が定めるガイドラインの目的と定義

賃貸住宅の退去時における原状回復は、長年にわたり最もトラブルが頻発する領域でした。「借りた時の状態に戻して返す」という言葉の解釈が、貸主と借主の間で大きく異なっていたからです。貸主側は「新品同様にして返せ」と主張し、借主側は「普通に使っていただけだ」と反論する。こうした不毛な争いを防ぐために策定されたのが、国土交通省による「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」です。

このガイドラインにおける最大のポイントは、「原状回復とは、借りた当時の状態に戻すことではない」という定義を明確にした点にあります。建物や設備は、時間の経過とともに必ず劣化します。これを「経年劣化」と言います。また、普通に生活していても発生する汚れや傷み、これを「通常損耗」と言います。ガイドラインでは、これらの経年劣化や通常損耗による価値の減少分は、毎月支払っている家賃の中にすでに含まれていると考えます。

ガイドラインの核心 原状回復とは、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧することです。

つまり、皆さんが負担すべきなのは「わざと壊した」「不注意で汚した」部分だけであり、普通に住んでいて古くなった分まで負担する必要はないのです。この原則は1998年の初版策定以来一貫していますが、未だに現場では誤った解釈による請求が行われることがあります。

2020年の民法改正で明文化された原状回復義務

これまでガイドラインはあくまで「指針」であり、法律そのものではありませんでした。しかし、2020年4月1日の民法改正によって、このガイドラインの考え方が法律の条文として明文化されたことは、極めて大きな転換点と言えます。

具体的には、改正民法第621条において、賃借人の原状回復義務について以下のように定められました。

改正民法第621条（要約） 賃借人は、賃借物を受け取った後に生じた損傷がある場合、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。また、通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗及び賃借物の経年変化を除く。

この「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗及び賃借物の経年変化を除く」という一文が法律に書き込まれた意味は絶大です。これにより、「通常損耗や経年劣化は借主の負担ではない」ということが、裁判でも揺るぎない基準として適用されることになりました。

以前は契約書に曖昧な表現があっても「慣習」として借主負担とされるケースがありましたが、現在では法律の原則に反するような一方的な負担の押し付けは、特約がない限り認められないという法的基盤が盤石になったのです。

経年劣化と通常損耗における賃貸人負担の原則

では、具体的にどのような損傷が「貸主（大家さん）負担」となるのでしょうか。ガイドラインや判例に基づき、代表的な例を挙げてみましょう。

区分	主な具体例（貸主負担）	理由
日照による変化	畳やフローリングの日焼け、壁紙の退色	自然現象であり、入居者の責任ではないため。
家具の設置跡	冷蔵庫やテレビ裏の黒ずみ（電気焼け）、家具の重みによる床のへこみ	生活に必要な家具を置くことは「通常の使用」の範囲内であるため。
壁の穴	画鋲、ピンの穴（下地ボードの張り替えが不要な程度）	カレンダーやポスターの掲示は通常の生活行為とされるため。
設備機器の寿命	給湯器やエアコンの自然故障	設備の使用可能期間（寿命）による故障は貸主の修繕義務範囲。

これらはすべて「普通に生活していれば避けられない変化」です。したがって、退去時にこれらの修繕費用を請求された場合は、「ガイドラインに基づき、これらは通常損耗に含まれるはずです」と自信を持って主張して良いポイントになります。

特に多いのが「冷蔵庫裏の黒ずみ」や「ベッドの脚の跡」です。これらを理由にクロス全面張り替えや床の補修費用を請求されることがありますが、原則として支払う必要はありません。

賃借人が負担すべき善管注意義務違反と故意過失

一方で、借主である私たちにも守るべきルールがあります。それが「善管注意義務（善良な管理者の注意義務）」です。簡単に言えば、「借りている物なのだから、大切に扱ってくださいね」という義務です。

この義務を怠ったり、不注意で部屋を汚したり壊したりした場合は、原状回復費用を負担しなければなりません。以下のようなケースは「通常損耗」とは認められず、借主負担となります。

タバコのヤニ汚れ・臭い： 喫煙によるクロスの変色や臭いの付着は、通常の使用を超えると判断されます。クリーニングで落ちない場合は、張り替え費用を請求されます。
ペットによるキズ・臭い： 飼育可の物件であっても、ペットが柱を引っ掻いたり、粗相によるシミや臭いがついたりした場合は、借主の全額負担となるのが一般的です。
飲みこぼしの放置： ジュースなどをこぼした後、すぐに拭き取らずに床にシミを作ったり、カビを生えさせたりした場合（善管注意義務違反）。
結露の放置： 窓の結露を放置して、サッシ周辺の木部が腐ったり、カビが拡大したりした場合。結露自体は自然現象ですが、「拭き取る」という管理を怠ったとみなされます。
引越し作業等の不注意： 家具の搬入出時に壁や床にぶつけてできた傷。
ネジや釘の使用： 下地ボードの張り替えが必要になるほどの深い穴や、重量物を掛けるためのネジ穴。

注意点：DIYによる改造 最近流行りのDIYですが、貸主の承諾を得ずに行ったペンキ塗りや棚の設置などは、退去時に多額の原状回復費用（元の状態に戻す費用）を請求される典型例です。必ず事前に許可を取りましょう。

敷金返還におけるトラブルと正当な相殺の範囲

退去時の最大の関心事は「敷金がどれだけ戻ってくるか」ですよね。ここでも民法改正が大きく関わっています。改正民法第622条の2では、敷金の定義が明確化されました。

敷金とは、「いかなる名目であっても、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義されています。少し難しい表現ですが、要するに「家賃の滞納や、借主が負担すべき原状回復費用を担保するためのお金」ということです。

したがって、退去時に敷金から差し引けるのは以下の2点のみです。

未払いの賃料（もしあれば）
賃借人が負担すべき原状回復費用（上記で解説した故意・過失部分）

これらを差し引いた残額は、当然に返還されなければなりません。「敷金引き」や「償却」といった特約がない限り、理由なく敷金を全額没収することは違法です。かつては「礼金」や「保証金」といった名目で曖昧に処理されることもありましたが、現在は「返還すべき金銭である」という性質が法的に強化されています。

2024年再改定で拡大された適用範囲と変更点

最新の動きとして押さえておきたいのが、2024年に行われたガイドラインの再改定です。社会情勢の変化に合わせ、より実務に即した内容へとアップデートされています。

今回の再改定における大きな特徴は、適用範囲の拡大と透明性の向上です。

事業用物件・公営住宅への言及： 従来は民間賃貸住宅が主対象でしたが、オフィスや店舗などの事業用物件、公営住宅にもガイドラインの考え方を広げています。特に事業用物件では「スケルトン戻し」などの慣習がありますが、ここにも適正なルールを浸透させようという意図が見られます。
国際化への対応： 外国人入居者の増加に伴い、言葉の壁によるトラブルを防ぐため、英語版の要約や多言語リーフレットの整備が進められました。契約時にしっかりとルールを説明することが重視されています。
グレードアップの制限： 原状回復工事に乗じて、貸主が設備を最新のものに交換し、その費用を借主に転嫁する（グレードアップ）ことを厳しく制限する姿勢が強調されました。

この2024年版の改定は、私たち借主にとっては追い風と言える内容です。より公平で透明性の高い取引が求められるようになった今、この情報を知っているかどうかで交渉の結果は大きく変わるでしょう。

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン最新版の実務対策

ここからは、実際に退去手続きを進める際や、見積書が届いたときに役立つ具体的な実務対策について解説します。理論だけでなく、計算方法や交渉術を知っておくことが身を守る武器になります。

壁紙やフローリングの耐用年数と負担割合の計算

原状回復費用の見積もりを見る際、最も重要なのが「耐用年数」と「減価償却」の考え方です。ガイドラインでは、たとえ借主の不注意で汚したとしても、新品価格の全額を負担させることは不公平だとしています。

なぜなら、壁紙や設備には「寿命」があるからです。長く住めば住むほど物の価値は下がっていきます。その下がった価値（減価償却分）を考慮して、負担額を決める必要があります。

【壁紙（クロス）の6年ルール】 壁紙の耐用年数は「6年」と設定されています。これは、6年経過すると壁紙の価値は帳簿上「1円（または10%程度）」になるということです。

負担割合の計算イメージ 例えば、入居時に新品だった壁紙を、不注意で汚して退去することになったとします。 ・入居期間3年の場合： 耐用年数の半分が経過しているので、残存価値は50%。張り替え費用の約50%を負担します。 ・入居期間6年以上の場合： 耐用年数を経過しているので、残存価値はほぼゼロ。理論上、負担額は1円（材料費）となります。

ただし、6年以上住んでいても「工事費（人件費）」の一部は請求される可能性がありますが、材料費の全額請求は明らかに不当です。

【床材の区分と注意点】 床材は種類によって扱いが異なります。

クッションフロア（CF）： 壁紙と同様に耐用年数6年で計算します。
カーペット： 耐用年数6年で計算します。家具の跡などは通常損耗ですが、飲み物のシミなどは過失となります。
フローリング： ここが要注意です。フローリングは建物の一部とみなされることが多く、明確な耐用年数が設定されていません（建物の耐用年数に準じる）。部分補修の場合は経過年数を考慮せず実費負担となるケースもありますが、全面張り替えの場合は経過年数を考慮すべきという判例も増えています。
畳：畳表（表面）は消耗品扱いで、減価償却の概念が適用されにくい部位です。過失で汚した場合は1枚単位での交換費用を負担します。

ハウスクリーニング特約が有効となる3つの要件

契約書によくある「退去時は借主負担でハウスクリーニングを行う」という特約。これ、ガイドラインの原則（通常損耗は貸主負担）と矛盾していると思いませんか？実は、この特約が有効になるには、消費者契約法などの観点から厳しい条件があります。

判例では、以下の3つの要件をすべて満たさない限り、特約は無効とされる可能性があります。

特約の必要性があり、暴利的でないこと： 家賃が相場より極端に安い代わりに清掃費を負担するなど、合理的な理由があるか。
賃借人が内容を明確に認識していること： 「本来なら大家さんが負担すべき費用を、自分が負担するんだ」と理解しているか。
賃借人が義務負担の意思表示をしていること： 契約時に口頭で具体的な説明を受け、合意（署名捺印など）しているか。

単なる定型文では無効の可能性も 契約書に小さく「清掃費は借主負担」と書いてあるだけでは不十分です。「一律◯万円」「平米あたり◯円」のように金額が明記され、重要事項説明の際に担当者からしっかり説明がなされていない場合、無効を主張できる余地があります。

入居時と退去時に必須となるチェックリスト活用

トラブルを未然に防ぐ最高の策は「証拠を残すこと」です。これは入居時（入口）と退去時（出口）の両方で重要になります。

【入居時（入口）の対策】 引越し当日、荷物を入れる前に部屋中をチェックしましょう。元からある傷や汚れを見つけたら、スマホで撮影し、「現況確認リスト」に記入して管理会社に提出します。

写真は日付入りで保存する（スマホのデータ詳細で証明可能）。
傷の箇所だけでなく、部屋全体がわかる引きの写真も撮る。
特に水回り、床の隅、壁紙の継ぎ目などを重点的に。

これをやっておくだけで、退去時に「これは最初からありました」と証明でき、無用な請求を回避できます。

【退去時（出口）の対策】 退去の立ち会いは必ず行いましょう。そして、その場で担当者が指摘した箇所について、納得がいかなければ安易にサインをしてはいけません。

指摘された傷が自分の過失によるものか確認する。
「とりあえずサインしてください」と言われても、「内容を精査して後日返送します」と持ち帰る勇気を持つ。
その場で概算見積もりが出ても、すぐに承諾しない。

事業用物件における原状回復とスケルトン戻し

店舗やオフィスなどの事業用物件を借りている場合、住宅とはルールが大きく異なります。事業用契約では「消費者保護」の概念が弱く、契約自由の原則が優先されるため、「通常損耗も含めて100%借主負担」という特約が有効とされることがほとんどです。

特に問題となるのが「スケルトン戻し（内装を全て解体してコンクリート剥き出しの状態に戻す）」や「指定業者による工事（B工事）」です。

指定業者の見積もりが高すぎる問題： ビルオーナー指定の業者は、相場より30〜50%高い見積もりを出すことが珍しくありません。
交渉の余地： しかし、2024年のガイドライン再改定等の流れもあり、見積もりの透明性は求められています。「指定業者だから言い値で払う」のではなく、相見積もりを取って価格交渉を行うことや、工事範囲（どこまで解体するか）の減額交渉は十分可能です。

事業用物件の原状回復は数百万円単位になることもあります。言われるがままに支払わず、専門家に相談して適正価格を見極めることが重要です。