賃貸契約書なしでも立ち退き料はもらえる？相場や権利を徹底解説

2026年1月22日

こんにちは。賃貸トラブル解決ナビ、運営者の熊坂です。

「契約書がないアパートに長年住んでいるけれど、急に大家さんから立ち退きを迫られて困っている」「逆に、契約書を作らずに貸していた親戚に出て行ってもらいたいけれど、法的にどうすればいいのか分からない」といった相談を受けることが最近増えてきました。

昭和の時代からの古いお付き合いや、親族間での貸し借りでは、契約書が存在しないことは決して珍しくありません。しかし、いざ「建物の老朽化」や「相続」といった問題が発生したとき、この「契約書なし」という状態が、お互いの疑心暗鬼を生む大きな原因になってしまいます。借主さんは「契約書がないから、明日にも追い出されるのではないか」「立ち退き料なんて一円ももらえないのではないか」と不安になり、貸主さんは「権利関係が曖昧だから、スムーズに解約できないのではないか」と悩みます。

そこで今回は、契約書がない状態での立ち退きに関する法的権利や、具体的な立ち退き料の相場、税金、そして円満解決のための交渉術について、私の経験を交えて詳しくお話しします。弁護士に相談する前の予備知識として、あるいは今まさに交渉中の方の判断材料として、ぜひ参考にしてみてください。

契約書がなくても借地借家法で守られる借主の権利について理解できます
親族間の貸し借りで問題となる「使用貸借」のリスクが分かります
立ち退き料の具体的な相場と、金額が変動する要因を知ることができます
トラブルを避けて円満に合意するための実務的な手順が分かります

賃貸契約書なしの立ち退きに関する法的権利

「契約書がない＝法的に守られていない」と勘違いされている方が非常に多いのですが、実は日本の法律では、契約書の有無に関わらず、貸し借りの実態があれば強力な権利が発生することがほとんどです。ここでは、契約書がない場合の法的な立ち位置について、誤解を解きながら解説していきます。

口約束の契約に法的根拠はあるか

まず結論から申し上げますと、賃貸借契約において「契約書」は必須の条件ではありません。民法において、賃貸借契約は「諾成契約（だくせいけいやく）」と呼ばれ、当事者同士の「貸します」「借ります」という意思表示が合致した時点で、有効に成立するものとされています。

私たちが普段、コンビニでお弁当を買うときにいちいち売買契約書を交わさないのと同じで、口頭での合意だけでも、法律上の契約としては完全に有効なのです。したがって、もし大家さんが「契約書がないから、君には住む権利がない」と言ってきたとしても、それは法的には全く通用しない理屈になります。

特に、昭和40年代や50年代に建てられた古い木造アパートや長屋では、入居当時の契約書を紛失してしまったケースや、そもそも最初から「信頼関係」だけで貸し借りを始めたケースが散見されます。このような場合でも、長年にわたって家賃を支払い、そこに居住しているという「事実」があれば、借地借家法という非常に強力な法律が適用される「賃貸借契約」が存在するとみなされます。

ここがポイント

契約書はあくまで「言った言わない」を防ぐための証拠資料であり、契約そのものの成立要件ではありません。契約書がなくても、家賃を払って住んでいれば立派な借主としての権利があります。

ただし、契約書がないことで生じるデメリットも当然あります。それは「特約」の証明ができないことです。例えば「ペット不可」「ピアノ禁止」「又貸し禁止」といった細かなルールを口頭で決めていたとしても、後から「そんな約束はしていない」と言われてしまうと、それを証明するのは困難です。立ち退きの場面では、こうした「証明できない約束事」がトラブルの火種になりがちなので、客観的な事実（家賃の振込履歴など）を積み重ねていくことが重要になります。

親族間の貸し借りと使用貸借の違い

契約書なしのトラブルで最も厄介で、かつ感情的になりやすいのが、親子や兄弟、親戚間での貸し借りです。「賃貸契約書なし立ち退き」と検索される方の多くが、実はこのパターンに当てはまるのではないでしょうか。

ここで絶対に押さえておかなければならないのが、「賃貸借（ちんたいしゃく）」と「使用貸借（しようたいしゃく）」という2つの契約形態の違いです。

賃貸借契約：賃料（家賃）を支払って借りる契約。借地借家法が適用され、借主の権利は非常に強い。
使用貸借契約：無償（タダ）で借りる契約。借地借家法は適用されず、借主の権利は非常に弱い。

親族間の場合、「家賃は払っていないけれど、固定資産税分だけは負担している」というケースが非常によくあります。借主側（例えば実家に住む息子夫婦など）からすれば、「固定資産税を払っているのだから、タダで住んでいるわけではない。だから賃貸借だ」と主張したくなる気持ちはよく分かります。

しかし、過去の裁判例（最高裁昭和41年10月27日判決など）を見ると、固定資産税や都市計画税といった公租公課を負担しているだけでは、「賃料」とは認められず、「使用貸借」であると判断される傾向が圧倒的に強いのです。これは、固定資産税の負担はあくまで「物件を維持するための必要経費」に過ぎず、貸主がそれによって利益（儲け）を得ているわけではないと考えられるためです。

注意点

「使用貸借」と認定されると、立ち退き（明け渡し）を求められた際に対抗するのが非常に難しくなります。借地借家法の保護がないため、「正当事由」も不要とされ、貸主の都合で比較的容易に契約を終了させられる可能性があるからです。

親族間トラブルでは、相続をきっかけに「今までタダで住ませてあげていたけど、遺産分割のために売りたいから出て行ってくれ」と要求され、泥沼化することがあります。このとき、毎月一定額の「家賃らしきもの」を払っていたかどうかが、運命の分かれ道になります。

家賃滞納がある場合の強制退去

では、契約書がない状況で、借主が家賃を滞納してしまった場合はどうなるのでしょうか。「契約書がないから、いつまでに払うという決まりもないはずだ」なんて言い訳は通用しません。

賃貸借契約において、家賃の支払いは借主の最も基本的な義務です。これを怠ることは「債務不履行」にあたり、契約解除の正当な理由となります。一般的には、3ヶ月分以上の家賃滞納が続くと、貸主と借主の間の「信頼関係が破壊された」とみなされ、貸主は契約の解除を裁判所に認めてもらいやすくなります。

契約書がない場合、「毎月〇日に支払う」という取り決めを証明する書面がないため、貸主側は「いつから滞納しているか」を証明するのに苦労するかもしれません。しかし、通帳の記録を見れば、毎月定額が振り込まれていた時期と、それが途絶えた時期は一目瞭然です。手渡しの場合は領収書の控えなどが証拠になります。

よく「契約書がないなら、無催告（督促なし）でいきなり追い出せるのではないか」と考える貸主さんもいらっしゃいますが、それは危険です。日本の法律では「自力救済」が禁止されており、いくら滞納者であっても、勝手に鍵を変えたり荷物を運び出したりすることは違法行為（住居侵入罪や器物損壊罪など）になりかねません。

信頼関係破壊の法理

1回や2回のうっかり滞納で即解約にはなりません。しかし、督促しても支払わず、3ヶ月以上も滞納が続き、誠意ある対応も見られない場合は、「もはや信頼関係は崩壊した」として、立ち退き料なしでの強制退去が認められる可能性が高まります。

立ち退きに必要な正当事由とは

家賃もきちんと払っているし、近隣トラブルも起こしていない。それなのに、貸主の都合（建て替えや自己使用）で立ち退きを求められた場合、借主は拒否できるのでしょうか。ここで登場するのが、借地借家法第28条に定められた「正当事由（せいとうじゆう）」という壁です。

契約書があろうとなかろうと、賃貸借契約（家賃が発生している契約）である以上、貸主側からの解約申し入れには、必ず「正当事由」が必要になります。単に「気に入らないから」「他に高く貸したいから」といった理由では、正当事由とは認められません。

正当事由は、以下の4つの要素を天秤にかけて総合的に判断されます。

要素	内容
① 貸主の使用必要性	貸主自身が住む場所がない、親の介護で同居が必要など、その建物を使う切実な事情。
② 借主の使用必要性	借主がそこで生活や商売を続ける必要性。高齢で転居困難、地域密着の店舗など。
③ 建物の現況	建物が老朽化して倒壊の危険があるか。単に「古い」だけでは弱く、耐震診断などの客観的証拠が必要。
④ 財産上の給付	いわゆる「立ち退き料」。上記の1〜3だけでは正当事由が足りない場合に、金銭で補完する。

重要なのは、これらが「比較衡量（ひかくこうりょう）」されるという点です。例えば、建物が今にも崩れそうで危険（③が強い）であれば、立ち退き料（④）は低額で済むかもしれません。逆に、建物はまだ丈夫だけど貸主が息子を住ませたい（①が弱い）という場合は、高額な立ち退き料（④）を積まないと正当事由が認められない、というバランス関係にあります。

「契約書がないから正当事由なんていらないだろう」と考えている貸主さんがいたら、それは大きな間違いです。むしろ契約書がない古い物件ほど、借主が長年住んでいて生活基盤が固まっていることが多く、借主側の保護の必要性が高いと判断されることもあります。

借地借家法で守られる居住権

先ほどから何度か触れていますが、借地借家法という法律は、徹底的に「立場の弱い借主」を守るために作られています。契約書がない口頭契約の場合、契約期間についてはどう扱われるのでしょうか。

民法や借地借家法の解釈では、期間を定めずに貸し借りしている場合、「期間の定めのない賃貸借契約」となります。これは借主にとって非常に有利な状態です。なぜなら、期間が決まっていなければ「更新」という概念がなく、貸主から正当事由に基づく解約申し入れがない限り、基本的には「ずっと住み続けられる権利」があるからです。

また、もし貸主が変わった場合（オーナーチェンジ）でも、借主の権利は守られます。建物の引き渡しを受けて住んでいれば、新しいオーナーに対しても「私がここの借主です」と主張できる「対抗要件」を備えていることになるからです。契約書がなくても、そこに住んで生活しているという事実そのものが、強力な権利の証となるわけです。

ですので、ある日突然「契約書がないから今月末で出て行って」と言われても、慌てて引っ越しの準備をする必要はありません。「私には借地借家法に基づく居住権があります」と堂々と主張して大丈夫です。もちろん、喧嘩腰になる必要はありませんが、自分の権利を知っておくことは、冷静な交渉の第一歩です。

解約通知の期間と証拠の確保

最後に、手続き面でのルールを確認しておきましょう。貸主が契約を解約したい場合、いつまでに通知しなければならないかご存知でしょうか。

借地借家法第27条では、期間の定めのない建物賃貸借契約において、貸主からの解約申し入れは6ヶ月前に行わなければならないと定めています。つまり、今日「出て行ってくれ」と言われても、最短で解約できるのは半年後ということになります。

契約書がないケースでトラブルになりがちなのが、この「通知した日」の証拠です。貸主：「半年前に口頭で言ったはずだ」借主：「いいえ、聞いていません。今日初めて聞きました」このような水掛け論になると、裁判では「言った事実」を証明しなければならない貸主側が不利になります。

そのため、本気で立ち退きを求める（あるいは求められた）局面では、「内容証明郵便」が使われます。内容証明郵便を使えば、「いつ」「誰が」「誰に」「どのような内容の」手紙を送ったかを郵便局が証明してくれます。借主の立場からすると、内容証明郵便が届いたということは、貸主側が「法的手続きを視野に入れて本気で動き出した」という合図でもあります。

また、普段からの証拠確保も大切です。借主さんであれば、家賃を振り込んだ際の通帳の記帳、公共料金の領収書、年賀状など、そこに住んでいる事実を示すものは捨てずに保管しておきましょう。これらは万が一、裁判になった際に「契約の存在」を証明する強力な武器となります。

賃貸契約書なしの立ち退き料相場と解決策

さて、ここからは皆さんが一番気になっているであろう「お金」の話です。契約書がない場合、立ち退き料はいくらもらえるのか、あるいはいくら払うべきなのか。具体的な数字と交渉のポイントを見ていきましょう。

立ち退き料の相場と計算方法

まず残念なお知らせですが、立ち退き料には「法律で決まった計算式」はありません。あくまで当事者間の交渉で決まるものです。しかし、過去の判例や実務上の慣習から、ある程度の「相場」や「積算根拠」は存在します。

立ち退き料は、一般的に以下の3つの要素を積み上げて計算されます。

移転費用（実費）：引越し代、新居の敷金・礼金・仲介手数料、インターネット移設費など。
借家権価格（居住利益の補償）：今の安い家賃と、新居の相場家賃との差額の一定期間分（例：2年分など）。
慰謝料・迷惑料：住み慣れた土地を離れる精神的苦痛や、交渉の手間に対する対価。

一般的な住居（アパート・マンション）の目安 多くの場合、家賃の6ヶ月分〜10ヶ月分程度がひとつの目安と言われています。例えば、家賃6万円のアパートなら、36万円〜60万円程度です。

しかし、契約書がないような古い物件の場合、特有の事情があります。それは「現在の家賃が相場より極端に安い」ケースが多いことです。例えば、近隣の似たような物件の家賃相場が8万円なのに、長年の付き合いで4万円で住んでいるとします。この場合、立ち退くと毎月の家賃負担が4万円も増えてしまいます。この「差額（4万円）× 24ヶ月分（2年）＝96万円」といった計算で、通常よりも高額な補償が認められるケースがあります。

店舗・事業用の場合 これが店舗や事務所となると話は別です。場所が変わることでお客さんが減るリスク（営業補償）や、内装設備の廃棄損、移転案内コストなどが加算されるため、家賃の数年分、時には数千万円単位の立ち退き料になることも珍しくありません。

ポイント

立ち退き料は「ゴネ得」を狙うものではありませんが、借主が被る「正当な経済的損失」を埋め合わせるものです。契約書がないからといって遠慮せず、引っ越しにかかる実費や家賃差額を具体的に計算して提示することが大切です。

立ち退き料にかかる税金の知識

立ち退き料が動くとき、忘れてはならないのが税金です。受け取る側（借主）と支払う側（貸主）、それぞれの視点で注意点を整理します。

借主（受け取る側）の税金 個人がアパートやマンションの立ち退き料を受け取った場合、その所得区分は基本的に「一時所得」となります。一時所得の計算式は以下の通りです。

（受け取った立ち退き料－そのためにかかった経費－特別控除50万円） × 1/2

ここで重要なのが「特別控除50万円」です。つまり、立ち退き料から引越し費用などの実費を差し引いた残りが50万円以下であれば、税金はかかりません。一般的な住居の立ち退きであれば、非課税で収まるケースが多いでしょう。

ただし、店舗の立ち退きなどで受け取る「営業補償」的な性質のものは「事業所得」となり、通常の売上と同じように課税されます。また、借家権という権利を譲渡した対価とみなされる部分は「譲渡所得」となり、申告分離課税の対象になることもあります。金額が大きい場合は税理士さんに相談することをお勧めします。

貸主（支払う側）の税金 貸主が支払った立ち退き料は、その目的によって経費になるかどうかが変わります。賃貸経営を続けるために不良入居者を退去させる場合は「不動産所得の必要経費」になります。一方で、物件を売却するために更地にする目的で支払った場合は、「譲渡費用」として売却益から差し引くことになります。また、建て替えのために支払った場合は、新しい建物の「取得価額」に含まれ、減価償却を通じて長期間かけて経費化していくことになります。

交渉で弁護士に依頼するメリット

「契約書がない」「親族間でもめている」といった複雑な事情がある場合、当事者同士での話し合いは感情的になりがちです。そんな時、弁護士に依頼するかどうか迷うこともあるでしょう。

弁護士を入れる最大のメリットは、「感情論を排して、法的根拠に基づいた冷静な交渉ができる」点にあります。借主からすれば、不当な退去要求を跳ね除け、適正な立ち退き料を確保できます。貸主からすれば、法的に隙のない手順で確実に明け渡しを実現できます。

しかし、デメリットはやはり費用です。着手金や成功報酬を考えると、数十万円以上のコストがかかります。例えば、期待できる立ち退き料が50万円程度なのに、弁護士費用に30万円かけてしまっては、手元に残るお金はわずかです。費用対効果を冷静に見極める必要があります。

私の感覚としては、立ち退き料の提示額と希望額の差が100万円以上ある場合や、相手が威圧的で話し合いにならない場合は、弁護士に依頼する価値が高いと思います。逆に、数万円〜十数万円の差であれば、自分で交渉した方が経済的合理性は高いかもしれません。

退去時に交わす合意書の重要性

交渉がまとまり、いざ立ち退きが決まったら、最後にして最大の仕事があります。それは「建物明渡合意書」を作成することです。

契約書がない状態で始まった貸し借りだからこそ、終わりだけはきっちりと書面で残さなければなりません。口頭で「〇月までに出ます」「じゃあ〇万円払います」と約束しても、後になって「やっぱり引越し先が見つからない」「金が振り込まれない」といったトラブルが再燃する可能性があるからです。

合意書には、最低限以下の項目を盛り込みましょう。

項目	記載例・ポイント
明け渡しの期限	「令和〇年〇月〇日までに物件を明け渡す」と日付を特定する。
立ち退き料の額と支払時期	「金〇〇万円を、明け渡しと引き換えに（または完了後〇日以内に）支払う」とするのが一般的。全額先払いは貸主にとってリスクが高い。
原状回復義務の免除	「貸主は借主の原状回復義務を免除し、敷金は返還しない」など。立ち退きの場合、原状回復なし（そのままでOK）とするのが通例です。
残置物の処理	「期限後に残された荷物は、借主の費用負担で貸主が処分することに異議を述べない」という所有権放棄条項を入れておく。

この合意書に双方が署名・捺印することで、初めて法的な拘束力が生まれ、安心して引っ越し（または建て替え）に進むことができます。心配な場合は、この合意書を「公正証書」にしておくと、さらに確実性が高まります。

賃貸契約書なしの立ち退き成功の鍵

ここまで、契約書なしの立ち退きについて、法律、お金、手続きの面から解説してきました。

最後に、この問題を解決するための「鍵」についてお話ししたいと思います。それは、「相手の立場への想像力」と「記録への執着」です。

契約書がない関係というのは、裏を返せば、かつては深い信頼関係や親密な人間関係があった証拠でもあります。それが立ち退きという利害の対立によって壊れそうになっているのが現状です。貸主は「長く安く住ませてやったのに」と思い、借主は「今まで家賃を払い続けて支えてきたのに」と思っています。この感情のズレを埋めるのは、法律論での殴り合いではなく、「条件次第では協力する」という柔軟な姿勢です。

一方で、実務的にはドライな対応も不可欠です。契約書がないからこそ、これからのやり取りは全て書面（メール、手紙、合意書）に残すこと。これが自分自身の身を守る最大の防御策になります。

「契約書なし立ち退き」という検索キーワードに込められた不安が、この記事を通じて少しでも解消され、皆様が納得のいく再出発を迎えられることを願っています。

免責事項

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の事案に対する法的助言ではありません。具体的な交渉や契約手続きにあたっては、弁護士や司法書士等の専門家にご相談されることを強くお勧めします。