敷金は課税か非課税かどっち？宅建士が教える消費税の判定基準

2026年2月4日

こんにちは。賃貸トラブル解決ナビ、運営者の熊坂です。

不動産の契約書を見ていると、ふとした瞬間に、敷金は課税か非課税かどっちなんだろうと首をかしげてしまうことってありますよね。特に事業用物件を借りる個人事業主の方や、会社の経理を任されている担当者さんにとって、消費税の区分を間違えることは税務上のリスクにもつながる切実な問題かなと思います。返還されるはずの預託金なのか、それとも償却される対価としての支払いなのか、その境界線は意外と複雑です。住宅用の社宅なら非課税になるのか、事務所なら10パーセントかかるのか、あるいはインボイス制度の影響で仕訳はどう変わるのか。今回はそんな皆さんのモヤモヤを解消するために、宅建士としての視点から実務に役立つ知識を分かりやすく整理してみました。この記事を読み終える頃には、どんな物件でも自信を持って税区分を判断できるようになっているはずですよ。

敷金や保証金が不課税とされる法的な理由と預託金の性質
居住用と事業用で大きく異なる返還されない金銭の課税ルール
駐車場や原状回復費用など間違いやすい付随費用の判定ポイント
インボイス制度導入後に注意すべき仕訳方法と適格請求書の保存

敷金が課税か非課税かどっちか判定する基本原則

不動産取引における消費税の判断は、まずそのお金が「何のために支払われるのか」という本質を見極めることから始まります。ここでは、敷金がなぜ原則として課税対象にならないのか、そして物件の種類によってどのようにルールが変わるのかという基礎知識を詳しくお伝えしますね。

返還される敷金は消費税がかからない不課税

賃貸借契約を結ぶ際に預ける「敷金」は、結論から言うと原則として消費税がかからない不課税取引に該当します。なぜなら、敷金の本質はあくまで「貸主に対する債務の担保」として一時的に預けているお金だからです。消費税というのは、何かサービスを受けたり、商品を買ったりした際の「対価」として支払うものですよね。しかし、将来的に退去する時に返ってくることが前提となっている敷金は、何かのサービスを買ったわけではないので、資産の譲渡等の対価には当たらないと判断されるわけです。

実務上では、この「返ってくるお金」を会計用語で預託金と呼びます。事務所を借りる場合でも、個人のマンションを借りる場合でも、契約書に「退去時に全額返還する（未払い賃料等がない場合）」と書かれているのであれば、それは事業用・居住用を問わず一律で不課税となります。これを「非課税」と混同しやすいのですが、非課税は「課税対象ではあるけれど、政策的な理由で税金をかけないもの」を指し、不課税はそもそも「消費税の土俵にすら乗らないもの」という違いがあります。ここを正確に理解しておくと、経理処理の際に迷わなくなりますよ。

敷金の本質は「預け金」なので、返還される予定の金額については消費税を計算する必要はありません。

住宅の貸付けに伴う敷引や償却は非課税

次に、返ってこないお金の話をしましょう。関西などの慣習でよく見られる「敷引」や、契約書に記載される「敷金償却」という項目です。これらは事実上の「礼金」と同じ扱いになりますが、住宅用の物件であれば、これらは非課税となります。日本の消費税法では、人が住むための家賃には税金をかけないというルールがあります。これは1991年の税制改正で「生活の基盤となる住宅に重い税負担を課すべきではない」という社会政策的な配慮から決まったものです。

そのため、家賃本体が非課税である以上、その家賃に付随して発生する「返還されない金銭」についても、非課税としての扱いが引き継がれます。たとえ名前が「償却金」であっても、用途が居住用であれば消費税はかかりません。ただし、注意が必要なのは「居住用」の定義です。契約書に「居住用」と明記されていることが大前提であり、もし契約書で「事務所」として借りている部屋を勝手に住居として使っているようなケースでは、税務上の判断が難しくなることもあります。必ず契約書上の用途を確認することが、正しい税区分を知るための第一歩ですね。

事務所や店舗の返還されない敷金は課税対象

住宅とは対照的に、事務所や店舗、倉庫といった「事業用物件」の場合、返還されない敷金（償却分）や礼金は10パーセントの消費税がかかる課税取引となります。ビジネスとして場所を借りることは「消費」ではなく「生産活動」の一部とみなされるため、住宅のような優遇措置はありません。貸主からすれば、返さなくていいお金を受け取ることは「建物を貸すというサービスに対する権利金の受け取り」と同じ意味を持つからです。

具体的には、契約時に「敷金3ヶ月分のうち1ヶ月分を償却する」と決められている場合、その1ヶ月分は建物利用の対価として課税売上・課税仕入の対象になります。借主側が事業者の場合、この支払った消費税分は「仕入税額控除」の対象にできるので、しっかり帳簿につけておく必要がありますね。なお、課税のタイミングは原則として「返還されないことが確定した日」となります。通常は入居時の契約締結日や引き渡し日になりますが、退去時に初めて償却額が決まる契約の場合は、退去時が課税タイミングになるので注意してください。

事業用物件の「償却」や「敷引」は、住宅用と違って10%の消費税が発生します。契約書を読み飛ばさないようにしましょう。

駐車場が住宅付随か個別契約かで変わる区分

駐車場の敷金や賃料の税区分は、実は不動産実務の中で最も間違いやすいポイントの一つです。判定のキーワードは「住宅とセットかどうか」です。マンションの部屋を借りるのと同時に、その敷地内にある駐車場を「1戸につき1台分」といった形で全戸に割り当てられていて、家賃に含まれている（あるいはセットで契約している）場合は、駐車場代も住宅の一部とみなされて非課税になります。この場合、駐車場の敷金から引かれる償却分も非課税です。

一方で、住宅と同じ敷地内であっても「希望者だけが別途料金を払って契約する」タイプや、そもそも住宅とは関係のない「月極駐車場」として借りる場合は、完全に課税取引となります。これは「土地の貸付け」というよりは「施設を利用させる役務の提供」とみなされるからです。また、地面がアスファルトで舗装されていたり、フェンスや区画線があったりする場合も、駐車場施設としての貸付けになり課税されます。敷金精算時に「駐車場代の1ヶ月分を償却」という項目があれば、その内容が住宅付随なのか個別契約なのかによって、税率が変わることを覚えておいてくださいね。

駐車場の形態	消費税区分	判定のポイント
住宅付随（全戸割当・家賃込）	非課税	住宅家賃の一部とみなされるため
マンション内の個別契約	課税	施設利用の対価（役務提供）となるため
一般的な月極駐車場（舗装あり）	課税	駐車場施設の貸付けに該当するため
未整備の更地（土地のみ）	非課税	土地の貸付けは原則非課税のため

仲介手数料や鍵交換代など初期費用の消費税

敷金と一緒に支払うことが多い「仲介手数料」や「鍵交換代」についても触れておきましょう。これらは、物件の用途が住宅であっても事業用であっても、一律で課税対象となります。仲介手数料は、不動産会社が行った「仲介」というサービスに対する報酬ですし、鍵交換代は「作業」という役務に対する対価だからです。たまに「住宅の家賃が非課税なら、仲介手数料も非課税では？」と質問されることがありますが、これは明確にNOです。

また、火災保険料については「保険」という金融取引の性質上、消費税はかかりません（非課税）。保証会社に支払う「保証料」も同様に非課税です。このように、契約時に支払うお金には「不課税（敷金）」「非課税（家賃・保険料）」「課税（手数料・鍵交換・事業用償却）」の3種類が複雑に混ざり合っています。請求書の内訳をよく見て、どれに税金がかかっているのかを確認する癖をつけておくと、トラブルを未然に防ぐことができますよ。特に事業者の場合は、課税項目だけを抽出して消費税を計算する必要があるため、この切り分けは非常に重要です。

更新料の扱いは物件の用途によって分かれる

契約を更新する際に支払う「更新料」も、敷金と同様にその物件の用途によって税区分が決まります。住宅用の賃貸物件であれば、更新料は家賃の性質に準じるものとして非課税となります。これに対して、オフィスや店舗などの事業用物件の更新料は、建物の貸付けというサービスの継続に対する対価とみなされるため、課税されます。更新料はまとまった金額になることが多いので、事業用物件を借りている方は、消費税分もしっかり予算に組み込んでおく必要がありますね。

ここで少しマニアックな話をすると、更新時に支払う「更新事務手数料」というものがあります。これは貸主ではなく管理会社に支払う「手続きの代行費用」であることが多いため、物件の用途に関わらず課税対象となります。更新料（貸主へ）は住宅なら非課税、更新事務手数料（管理会社へ）は常に課税、という切り分けです。非常に細かい点ですが、こうした積み重ねが正確な税務処理を支えています。迷ったときは「そのお金は誰に対する、何の代わりなのか」を自分に問いかけてみると、答えが見えてくるかもしれません。

実務で迷う敷金が課税か非課税かどっちかの処理

基礎を理解したところで、次は実際にトラブルになりやすい「退去時」の精算や、最新の「インボイス制度」への対応について掘り下げていきましょう。現場では教科書通りにいかないケースも多いので、実体験に基づいた注意点をまとめてみました。

退去時の原状回復費用は用途を問わず課税

退去時に、敷金から差し引かれることが多い「原状回復費用」。これは、物件が居住用であっても事業用であっても、原則として課税対象となります。ここは非常に間違いやすいポイントなので強調しておきます。家賃や礼金が非課税の住宅であっても、室内のクリーニング代やクロスの張り替え費用には10パーセントの消費税がかかるのです。理由は、原状回復という「修繕工事の提供」を受けたことに対する支払いだからです。

本来、修繕工事は業者が行うものですが、契約上、貸主が業者の手配を代行し、その費用を借主に請求するという形をとります。この「修繕」という行為自体は、住宅の貸付けとは別個のサービスとして識別されるため、消費税の課税対象になるというロジックですね。ですので、敷金10万円を預けていて、退去時に「クリーニング代33,000円（税込）」を引かれた残りの67,000円が返ってきた場合、返還された67,000円は不課税ですが、引かれた33,000円は課税取引として処理します。事業者が社宅として借りている場合などは、このクリーニング代に含まれる消費税を忘れずに計算に入れてください。

原状回復費用は、物件の種類を問わず「工事や清掃というサービス」に対する支払いなので、消費税がかかるのが正解です。

損害賠償金や違約金が発生した際の税務区分

賃貸借契約の途中で解約したり、家賃を滞納したりした際に発生する「違約金」や「損害賠償金」はどうでしょうか。これらは、その支払いの性質によって課税・不課税が分かれます。ポイントは「対価性があるかどうか」です。例えば、借主が部屋を壊してしまったことに対する「損害賠償金」や、契約期間満了前に解約したことによる「ペナルティとしての違約金」は、何かサービスを受けたわけではないので不課税となります。貸主が被った損害を穴埋めするためのものだからです。

一方で、実質的に「家賃の数ヶ月分を支払えば解約できる」というルールになっている場合の違約金は、注意が必要です。これが「建物の利用に対する対価」とみなされる場合、事業用物件なら課税、住宅用なら非課税という、家賃と同じルールが適用されることがあります。判別が難しいところですが、一般的には「損害を補填する性格が強いものは不課税」と考えて差し支えありません。敷金からこれらが差し引かれる場合は、領収書や精算書に記載された名目をよく確認し、不明な点は管理会社に問い合わせてみるのが無難ですね。

差入保証金や権利金の適切な勘定科目と仕訳

事業者の皆さんが一番悩むのが、会計ソフトへの入力ですよね。敷金を支払った際の勘定科目は、将来返ってくる部分については「差入保証金」や「敷金」という資産の勘定科目を使います。この際、消費税区分は「対象外（不課税）」です。しかし、契約時に「返還されない部分（償却分）」がある場合は、その金額を「長期前払費用」や「権利金」として分けなければなりません。

具体的な仕訳例を見てみましょう。例えば、事務所の敷金100万円を支払い、そのうち20万円が償却（返還不要）となる場合です（税抜方式を想定）。まず返ってくる80万円は不課税として「差入保証金」に。返ってこない20万円は、建物利用の権利を得るための支払いなので課税対象となり、本体価格181,818円を「長期前払費用」、消費税18,182円を「仮払消費税」として計上します。このように、ひとつの「敷金」という支払いの中に、税区分が異なるものが混在しているのが実務の難しさです。これを正しく分けないと、消費税の申告で損をしたり、税務署から指摘を受けたりする原因になってしまいます。

取引内容	勘定科目の例	消費税区分
返還される敷金・保証金	差入保証金	不課税（対象外）
返還されない敷金（償却分）	長期前払費用 / 権利金	課税（事業用の場合）
退去時の原状回復費用	修繕費	課税
住宅の礼金・償却分	地代家賃	非課税

インボイス制度で変わる償却分の証憑管理

2023年10月から始まったインボイス制度により、事業用物件の敷金実務はさらに厳格になりました。特に「返還されない敷金（償却分）」について仕入税額控除を受けるためには、貸主から登録番号が記載された適格請求書（インボイス）を受け取らなければなりません。契約時に償却額が決まっている場合は、その契約書自体にインボイスの必要事項を記載してもらうか、別途インボイス形式の書類を発行してもらう必要があります。

困るのが、制度開始前に結んだ古い契約です。当時の契約書には登録番号が載っていませんので、そのままでは控除が受けられません。その場合は、貸主から登録番号を通知する書面をもらい、契約書とセットで保存しておくといった対応が求められます。また、退去時に精算を行う際、貸主がインボイス登録事業者でない（免税事業者）の場合、借主側は償却分や原状回復費用にかかる消費税を全額控除できなくなります（経過措置はありますが）。貸主がインボイス発行事業者かどうかを確認することは、今や不動産実務において欠かせないプロセスとなっているのです。

事業用物件のオーナーがインボイス未登録の場合、借主の税負担が増える可能性があります。事前の確認が重要です。

免税事業者の貸主から修繕費を請求された時

インボイス制度に関連して、意外と盲点なのが「免税事業者の貸主」から原状回復費用を請求されるケースです。個人オーナーなどの免税事業者が貸主の場合、彼らはインボイスを発行できません。しかし、修繕業者から貸主への請求には消費税が含まれています。貸主は「自分が業者に支払った税込金額」をそのまま借主に請求してくることが一般的ですが、これを受け取った借主（事業者）側は、インボイスがないため仕入税額控除が制限されてしまいます。

これを「損をしている」と感じるかもしれませんが、現時点では貸主が免税事業者であることを理由に、消費税相当額の支払いを拒否することは法的に難しい側面があります。あくまで実費の精算という性質が強いからです。ただし、社宅管理などを大規模に行っている企業にとっては、この「控除できない消費税」が積み重なると大きなコスト増になります。正確な情報は国税庁の公式サイトなどを確認していただきたいのですが、最終的な判断は税理士などの専門家にご相談されることを強くおすすめします。契約前に貸主の課税事業者区分をチェックしておくのが、今の時代の賢い借り方かもしれませんね。

敷金が課税か非課税のどっちか迷った時のまとめ

さて、ここまで敷金にまつわる消費税の迷いどころを網羅してきましたが、いかがでしたでしょうか。敷金が課税か非課税のどっちかという問いへの答えは、そのお金が「預けているだけ（不課税）」なのか、「対価として支払う（課税/非課税）」なのか、そして「物件の用途（住宅/事業用）」が何か、という3つの要素を組み合わせることで導き出せます。基本は不課税ですが、返ってこない分については用途に応じて判断を変える、というシンプルな原則を忘れないでくださいね。

不動産取引は動く金額が大きいため、小さな税区分のミスが後の大きなトラブルに発展することもあります。特に事業用物件の償却費や、駐車場、退去時の原状回復費用などは、契約書の書き方一つで解釈が分かれることも少なくありません。もし自分の判断に不安を感じたときは、独断で進めずに不動産会社や顧問税理士に相談するのが一番の近道です。この「賃貸トラブル解決ナビ」が、皆さんのスムーズな契約と精算の一助になれば幸いです。正確でクリーンな取引を心がけて、気持ちの良い賃貸ライフを送りましょう！

【今回の振り返り】