敷金とクリーニング代は両方必要？二重請求の真実と対処法

2026年1月21日

こんにちは。賃貸トラブル解決ナビ、運営者の熊坂です。

引越しシーズンや退去の時期が近づくと、多くの方から相談が寄せられるのが退去費用に関する悩みです。特に、最初の契約時に敷金を預けているにもかかわらず、退去時に別途クリーニング代を請求されたとき、多くの方が「これって二重払いじゃないの？」「両方払う必要が本当にあるの？」と疑問に思うことでしょう。納得できないまま言われるがままに支払ってしまうと、本来払わなくて済んだはずのお金を失ってしまう可能性もあります。しかし、契約内容や国土交通省のガイドラインを正しく理解していれば、不当な請求を回避できるケースも少なくありません。この記事では、敷金とクリーニング代の両方が請求される仕組みや、その妥当性について、宅建士としての経験を交えて詳しく解説していきます。

敷金とクリーニング代の本来の役割と違いについて理解できます
国土交通省のガイドラインに基づいた正しい負担区分がわかります
特約がある場合に借主が負担しなければならない範囲を知ることができます
不当な請求を受けた際の具体的な交渉術や対処法を学べます

敷金とクリーニング代は両方払う必要があるのか

退去費用の明細書を見たときに、「敷金」と「クリーニング代」という項目が並んでいると、どうしても「同じような意味合いのお金を二重に取られているのではないか」と感じてしまうものです。私自身、お客様からこの相談を受ける回数は数え切れません。

結論から申し上げますと、契約内容によっては「両方支払う（預けた敷金から引かれる）」ことは法的に有効となるケースが多々あります。しかし、すべてのケースで言われるがままに支払う必要があるわけではありません。まずは、それぞれの費用の性質と、なぜ「両方」という話が出てくるのか、その根本的な仕組みを紐解いていきましょう。

入居時と退去時の二重払いに注意する

まず、「敷金」と「クリーニング代」がそもそも全く異なる性質のお金であることを明確に理解しておく必要があります。ここが曖昧だと、管理会社との話し合いでも不利になってしまいます。

「敷金」とは、あくまでも「預け金（担保）」です。家賃の滞納があった場合や、借主が不注意で部屋を壊してしまった場合の修理費用として、大家さんが一時的に預かっているお金のことですね。ですから、何も問題がなければ、原則として退去時に全額返還されるべきものです。

一方で「クリーニング代」は、次の入居者のために部屋を綺麗にするための「清掃作業費」です。これは「預け金」ではなく、実費としての「支払い」になります。

ここで「両方払う」という状況が生まれるのは、多くの場合、「預けていた敷金」から「クリーニング代」が差し引かれる（相殺される）ケースです。もし、入居時に「敷金」を払い、さらに「入居時クリーニング代」や「退去時クリーニング代」として別途前払いをしていたにもかかわらず、退去時にまた改めてクリーニング費用を請求された場合は、明らかな「二重請求」の可能性があります。

特に注意が必要なのは、「敷金償却（敷引き）」という契約になっている場合です。「敷金から〇〇円は無条件で引きますよ」という契約（償却）があるのに、さらに「ハウスクリーニング代」を別途請求されている場合は、その償却費の中にクリーニング代が含まれているのか、別枠なのかを確認する必要があります。名目が変わっているだけで、実質的に同じ清掃費用を二重に取ろうとする悪質なケースも稀に存在します。

「敷金」は返ってくるはずのお金、「クリーニング代」は消費するお金。この前提を持って、自分が今請求されているのがどの名目なのかを冷静に見極めることが、防御の第一歩となります。

国土交通省のガイドラインにおける原則

私たち宅建士が退去費用のトラブルで必ず立ち返るのが、国土交通省が定めている「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」です。このガイドラインは法律そのものではありませんが、裁判所の判例をもとに作られた非常に強力な基準であり、実務上ではほぼルールとして扱われています。

このガイドラインには、非常に重要な原則が書かれています。それは、「通常の生活で生じた汚れ（経年劣化・通常損耗）の回復費用は、賃料に含まれており、大家さんが負担すべきものである」という点です。

つまり、普通に生活していて自然に汚れた畳の日焼けや、家具を置いたことによる床の凹み、そして「次の入居者のための一般的なハウスクリーニング」については、本来、借主（あなた）が負担する必要はないとされているのです。この原則に従えば、「敷金は返還されるべき」であり、「クリーニング代も借主が払う必要はない」というのが基本的なスタンスになります。

ガイドラインで「大家負担」とされる主な例 ・畳の変色、フローリングの色落ち（日照によるもの）・家具の設置による床のへこみ・テレビや冷蔵庫の後ろの壁の黒ずみ（電気ヤケ）・画鋲の穴（下地ボードの張替えが不要な程度）

しかし、ここで「では、なぜクリーニング代を請求されるのか？」という疑問が湧くはずです。それは、ガイドラインがあくまで「原則」であり、契約の自由が認められているからです。ガイドライン上では、借主が負担すべきは「タバコのヤニ汚れ」や「飲み物をこぼして放置したシミ」「掃除をサボったことによる酷いカビ」など、借主の過失（善管注意義務違反）によるものに限られます。

したがって、もしあなたの部屋が「普通に綺麗に使っていた」のであれば、原則論で言えばクリーニング代を払う必要はなく、敷金も全額戻ってくるのが筋です。まずはこの「原則」を強く認識してください。相手がプロであっても、この原則を知っているのと知らないのとでは、交渉の土台が全く違ってきます。

特約がある場合は借主負担が有効になる

先ほど「原則は大家負担」とお伝えしましたが、現実の賃貸契約では、退去時にクリーニング代を請求されることが一般的です。なぜなら、契約書に「特約（とくやく）」が記載されているケースが圧倒的に多いからです。

特約とは、「ガイドラインの原則とは異なる特別な約束」のことです。具体的には、契約書の「特約事項」の欄に、「退去時のハウスクリーニング費用は、汚れの有無にかかわらず借主の負担とする」といった文言が書かれています。この特約が有効である場合、たとえ部屋をピカピカに使っていたとしても、契約に従ってクリーニング代を支払わなければなりません。

「そんなの一方的に不利じゃないか！」と思われるかもしれませんが、判例では以下の3つの条件を満たしていれば、この特約は有効（借主が払わなければならない）と判断される傾向にあります。

特約が有効とされる3つの要件

内容の具体性：「クリーニング代として〇〇円」など、負担内容が具体的であること。
必要性の認識：借主が、自分が負担することを理解して契約していること。
意思の合意：契約書に署名捺印するなど、明確な合意があること。

つまり、契約時に「退去時はクリーニング代がかかりますよ」と説明を受け、それに納得してハンコを押してしまっている場合、「敷金」と「クリーニング代」の両方（あるいは敷金からクリーニング代を差し引くこと）は正当な契約履行となります。

ただし、特約があれば何でも通るわけではありません。「法外に高額な設定」や「入居者にとってあまりに一方的に不利な条件」は、消費者契約法により無効となる可能性もあります。しかし、一般的な相場の範囲内でのクリーニング特約は、現在の不動産実務では「有効」とされることがほとんどです。「敷金があるから大丈夫」ではなく、「敷金から特約のクリーニング代が引かれる」という構造になっていることが多いのです。

クリーニング代の相場と適正価格の目安

もし特約によってクリーニング代を負担しなければならないとしても、その金額が「適正」であるかどうかは全く別の話です。管理会社や大家さんの中には、相場よりも遥かに高い金額を「敷金」と「クリーニング代」の両方の枠組みの中で請求してくるケースがあります。

ここで、一般的なハウスクリーニング費用の相場を知っておきましょう。これを知っておくことで、請求額を見た瞬間に「これは高すぎる！」と気づくことができます。

間取り	広さの目安	相場（税込）
ワンルーム / 1K	〜25㎡	30,000円〜 45,000円
1DK / 1LDK	30〜40㎡	40,000円〜 60,000円
2DK / 2LDK	40〜60㎡	50,000円〜 80,000円
3LDK以上	70㎡〜	70,000円〜 100,000円

この表はあくまで目安ですが、例えば20㎡程度のワンルームで「クリーニング代 80,000円」などと請求されていたら、それは明らかに異常です。「エアコン洗浄費」などが別途加算されることもありますが、それでも基本料金が相場から大きく外れていないか確認することが大切です。

また、広さ（平米数）単価で計算されることもあります。一般的には、1㎡あたり1,000円〜1,200円程度が目安と言われています。30㎡の部屋なら30,000円〜36,000円程度ですね。もし、敷金とクリーニング代の両方に関連する精算書に、これらを大幅に超える金額が記載されていた場合は、見積もりの根拠を問いただす権利があなたにはあります。

特約で「借主負担」となっていたとしても、「言い値」で払う必要はありません。「相場とかけ離れた金額の特約は無効」という主張ができる余地があることを覚えておいてください。

敷金ゼロ物件は退去時に請求されやすい

最近よく見かける「敷金ゼロ・礼金ゼロ（ゼロゼロ物件）」ですが、実はこのタイプの物件こそ、退去時に「クリーニング代」に関してトラブルになりやすい傾向があります。

敷金は「預け金」ですから、本来であれば退去時の費用はここから差し引かれます。しかし、敷金がゼロの場合、預けているお金がありません。そのため、退去時に実費として「クリーニング代」や「修繕費」を現金で請求されることになります。

心理的にも、敷金がある場合は「返ってくるお金が減った」という感覚ですが、敷金ゼロの場合は「退去時にいきなり数万円の請求書が届いた」という形になるため、ショックが大きく、トラブルに発展しやすいのです。

ゼロゼロ物件の落とし穴 契約書に「退去時に定額クリーニング費〇〇円を支払うこと」と明記されているケースが非常に多いです。さらに、「短期解約違約金」などが設定されていることもあります。

「入居費用が安いから」と飛びついた結果、退去時に「敷金を入れておいた方がマシだった」と感じるほどの高額請求が来ることも珍しくありません。「敷金」と「クリーニング代」の両方のバランスを考えたとき、敷金ゼロ物件は「後払い」のリスクを含んでいることを理解しておく必要があります。

もし今、敷金ゼロ物件に住んでいるのであれば、退去時には確実にクリーニング代（特約があれば）の支払いが発生します。そのための資金をあらかじめ確保しておくことが、スムーズな退去への鍵となります。

入居時の支払い済み証明と領収書の重要性

非常に稀ですが、悪意のある、あるいは単に管理が杜撰な管理会社の場合、入居時に「クリーニング費用」を前払いしているにもかかわらず、退去時にもう一度請求してくることがあります。これが真の意味での「二重取り」です。

例えば、初期費用の明細に「退去時クリーニング代（先払い）」や「契約一時金（清掃費充当）」といった項目が含まれていなかったでしょうか？数年前の契約時のことなど忘れているのが普通ですが、ここを確認せずに支払ってしまうと、完全に損をしてしまいます。

このようなトラブルを防ぐために最強の武器となるのが、「契約時の明細書」と「領収書」です。もし手元に残っているなら、必ずチェックしてください。「入居時に5万円のクリーニング代を支払い済み」という証拠があれば、退去時の請求に対して「既に支払っています」と堂々と反論できます。

また、もし紛失してしまっている場合でも、管理会社に「入居時の精算書を再発行してほしい」あるいは「過去の帳簿を確認してほしい」と依頼することは可能です。ただし、証拠は自分自身で持っておくのが一番です。

「敷金」と「クリーニング代」の両方をめぐる問題は、記憶に頼ると負けてしまいます。紙の記録、証拠に基づいた事実確認こそが、あなたのお金を守る盾となるのです。

敷金とクリーニング代の両方を請求された際の対処法

ここまで、敷金とクリーニング代の基本的な考え方について解説してきました。では、実際に退去の立会い後や、郵送されてきた見積書を見て「敷金とクリーニング代の両方が不当に請求されている！」「金額が高すぎる！」と感じた場合、具体的にどう動けばよいのでしょうか。

ただ感情的に「払いたくない」と伝えるだけでは、相手もプロですので上手くかわされてしまいます。論理的に、かつ冷静に対処するためのステップを、具体的な交渉術を交えてお伝えします。

契約書の特約事項と負担範囲を確認する

請求書が届いて「高い！」と思ったら、まずは深呼吸をして、押し入れの奥から「賃貸借契約書」と「重要事項説明書」を引っ張り出してください。確認すべきポイントは、先ほどもお話しした「特約事項」の欄です。

ここに何が書かれているかが、勝負の分かれ目になります。例えば、「退去時のクリーニング代は借主負担とする」と書かれていれば、基本的には支払う義務が発生します。しかし、ここで諦めてはいけません。以下の点を確認してください。

金額は明記されているか？ 「一律〇〇円」と書かれているならその金額ですが、「実費」と書かれている場合は交渉の余地があります。
負担範囲はどこまでか？ 「室内クリーニング」とは書かれているが、「エアコン洗浄」については書かれていない場合、エアコン洗浄代まで勝手に上乗せされていないか確認しましょう。特約にない項目は、原則通り（ガイドライン通り）大家負担を主張できます。

「敷金」から引かれている内容が、本当に契約書に基づいたものなのか、それとも管理会社が慣習で勝手に乗せているものなのか。この線引きを自分自身で行うことが、対処の第一歩です。「契約書に書いていないことは、原則負担しません」というスタンスを持つことが重要です。

請求明細の内訳をチェックし二重取りを防ぐ

次に、送られてきた請求書や見積書の内訳を徹底的にチェックします。ここには「二重請求」や「過剰請求」のヒントが隠されていることが多いです。

よくあるのが、「一式」という表記です。「ハウスクリーニング一式 50,000円」となっている場合、その中に何が含まれているのかが不明確です。例えば、この中に「カギ交換代」や「消毒代」などがしれっと含まれている可能性もあります。

また、もっと細かい部分で言うと、「全体クリーニング代」を請求しておきながら、別途「浴室カビ取り代」「キッチン油汚れ清掃費」などが加算されているケースです。全体のクリーニング代に水回りの清掃も含まれているはずですから、これは作業項目の重複、つまり二重取りの可能性があります。

チェックリスト

「一式」という言葉で誤魔化されていないか？
全体の基本料金と、個別の清掃費が重複していないか？
本来、次の入居者が負担すべき「鍵交換費用」が含まれていないか？
入居時からあった傷の修繕費が含まれていないか？

不明な点があれば、必ず「この『一式』の内訳を教えてください」と問い合わせてください。正当な業者であれば詳細を出せますが、後ろめたい請求をしている場合は回答が曖昧になります。そこを突くことで、減額を引き出せる可能性があります。

納得できない場合は管理会社と交渉する

契約書を確認し、明細におかしい点があれば、いよいよ管理会社との交渉です。「交渉」と聞くとハードルが高く感じるかもしれませんが、喧嘩をする必要はありません。「教えてもらう」「確認する」というスタンスから入るのがコツです。

例えば、以下のようなフレーズを使ってみてください。

交渉フレーズ例 「いただいた見積書の〇〇の項目について確認させてください。国土交通省のガイドラインでは、この部分はオーナー様負担が原則かと思いますが、今回私に請求されている根拠を教えていただけますか？」

ポイントは、「国土交通省のガイドライン」という言葉を出すことです。これにより、相手は「お、この入居者は知識があるな。適当なことは言えないな」と警戒します。

また、特約でクリーニング代が決まっている場合でも、金額が相場より著しく高い場合は、「消費者契約法に基づき、相場を超える部分は無効ではないでしょうか。近隣の清掃業者の相場は〇〇円程度ですので、その金額であれば納得できます」と提案するのも一つの手です。

「敷金」と「クリーニング代」の両方について納得がいかない場合、支払う意思はあるが金額や内容に疑問があることを伝え、粘り強く話し合うことが大切です。

トラブル時は消費生活センターへ相談する

管理会社が高圧的で話し合いにならない、あるいは全くこちらの主張を聞き入れてくれないという場合は、第三者の力を借りましょう。最も頼りになるのが、各自治体の消費生活センター（国民生活センター）です。

局番なしの「188（いやや）」に電話をかけると、専門の相談員が無料で相談に乗ってくれます。彼らは賃貸トラブルの事例を大量に持っており、あなたの契約書や請求書が妥当かどうか、客観的なアドバイスをくれます。

さらに、管理会社に対して「消費生活センターに相談したところ、このような助言をいただきました」と伝えるだけで、相手の態度が軟化することが多々あります。管理会社にとって、行政機関や公的な相談窓口が出てくることは避けたい事態だからです。

それでも解決しない場合は、「少額訴訟」という手段もあります。これは60万円以下の金銭トラブルを、1回の審理で安価に解決できる制度です。ここまでやる入居者は少ないですが、「敷金」と「クリーニング代」の両方で数十万円の差が出るような大きなトラブルであれば、選択肢として持っておく価値はあります。

敷金返還とクリーニング代の相殺について

最後に、お金の動きである「相殺（そうさい）」について理解しておきましょう。

退去精算の基本式は以下の通りです。 【返還される敷金＝預けた敷金－（未払い家賃＋借主負担の修繕費＋特約のクリーニング代）】

「敷金」と「クリーニング代」の両方が話題になるとき、この計算式の中でプラスになるのかマイナスになるのかが重要です。

もし、計算結果がプラスなら、残りの敷金は指定口座に振り込まれます。しかし、マイナスになった場合（敷金よりもクリーニング代や修繕費が高かった場合）、不足分を追加で支払わなければなりません。

管理会社から送られてくる精算書には、この計算結果が書かれています。もし「敷金全額償却」などの特約がない限り、クリーニング代を引いても敷金が余るなら、当然その差額は返還されなければなりません。「クリーニング代がかかるから敷金は一切返しません（差額も返さない）」というような説明をされた場合は、不当利得の可能性があります。

相殺の計算が正しいか、そして「引かれるべきでないもの」まで引かれていないか。最後まで気を抜かずにチェックしてください。