こんにちは。賃貸トラブル解決ナビ、運営者の熊坂です。

家に帰ったら部屋の空気が違う、物が動いている気がする、あるいは大家さんと鉢合わせしてしまった。そんな経験をして、恐怖で眠れない夜を過ごしているのではないでしょうか。自分の城であるはずの部屋に、他人が勝手に入り込むことほど気持ち悪いことはありませんよね。たとえそれが物件の所有者である大家さんや管理会社であったとしても、契約して住んでいる以上、そこはあなたのプライベートな空間です。許可なく立ち入る行為は、立派な犯罪になり得ます。

今、このページに辿り着いたあなたは、警察に相談すべきか、慰謝料を請求して訴えることができるのか、あるいは一刻も早く退去費用をもらって引っ越したいといった、切実な悩みを抱えているはずです。ネットで検索すると「大家だから仕方ない」という意見もあれば「即通報すべき」という意見もあり、何が正解なのか迷ってしまいますよね。私自身、宅建士として多くの賃貸トラブルを見てきましたが、この「勝手な立ち入り」に関する相談は、実は非常に根深い問題を含んでいます。

この記事では、不法侵入にお悩みの方が、法的に正しい手順で自分の身を守り、然るべき権利を主張するための具体的なアクションプランを解説します。泣き寝入りせず、平穏な生活を取り戻すために一緒に確認していきましょう。

• 刑法上の住居侵入罪が成立する条件と「正当な理由」の境界線
• 警察の「民事不介入」を突破して捜査してもらうための証拠の集め方
• 精神的苦痛に対する慰謝料のリアルな相場と引っ越し費用の請求可否
• 内容証明郵便や少額訴訟を活用して泣き寝入りせず解決する手順

大家の不法侵入を訴えるための法的判断

「大家なんだから、自分の建物に入るのは自由だろう」という昭和のような感覚を持っている貸主は、残念ながら一定数存在します。しかし、法律の観点から言えば、賃貸借契約を結んで鍵を渡した時点で、その部屋の「占有権」は借主であるあなたにあります。

ここではまず、どのようなケースが犯罪となり、訴えることができるのか、その法的根拠と判断基準について深掘りしていきましょう。

刑法上の住居侵入罪と正当な理由の壁

まず結論からお伝えすると、大家さんが勝手に部屋に入る行為は、刑法第130条の「住居侵入罪」に該当する可能性が極めて高いです。この法律は、正当な理由がないのに人の住居などに侵入することを禁じており、違反すれば3年以下の懲役または10万円以下の罰金が科されます。

ここでポイントになるのが、「正当な理由」という言葉です。大家側は必ずと言っていいほど「建物の管理のために必要だった」「換気をしてあげようと思った」「雨漏りの点検をしたかった」といった言い訳をします。彼らにとっては、それが正当な理由だと思い込んでいるからです。

しかし、法的な解釈はもっと厳格です。借主の同意なく立ち入ることが許される「正当な理由」とは、以下のような緊急事態に限られます。

状況	立ち入りの違法性	法的判断の目安
火災・ガス漏れ	適法	人命や建物全体に関わる緊急事態であり、同意を取る時間的余裕がないため許されます。
長期の音信不通	状況による	新聞が溜まっている、異臭がするなど「安否確認」の必要性が客観的にある場合は許容されるケースがあります。
緊急の修繕（水漏れ等）	原則適法	階下への漏水など、今すぐ処置しないと被害が拡大する場合は、不在時でも立ち入ることが認められやすいです。
一般的な設備点検	違法	消防点検や排水管清掃であっても、事前の通知と「同意」が必須です。勝手に入ることは許されません。
換気・掃除	違法	大家の親切心であっても、借主が頼んでいないなら余計なお世話であり、住居の平穏を害する犯罪行為です。

ポイント： 「大家だから合鍵を使っていつでも入れる」という特権は法律上存在しません。緊急事態以外のあらゆる立ち入りには、必ずあなたの「承諾」が必要です。

特に問題になりやすいのが、「契約書に『管理上必要があるときは立ち入れる』と書いてあるから大丈夫だ」という大家の主張です。確かにそのような条項が含まれている契約書は多いですが、それはあくまで「事前に連絡を取り、日程調整をした上で」という前提条件付きの権利です。不在時に無断で入って良いという免罪符ではありません。

もし、あなたのケースが「火事でも水漏れでもない」のに勝手に入られたのであれば、それは明確なルール違反であり、犯罪行為として追求できる土俵に乗っていると考えて間違いありません。

警察対応を求める被害届と証拠の重要性

「不法侵入だ！警察に通報して逮捕してもらおう」と考えるのは当然の感情です。しかし、実際に警察署に行くと、「これは大家さんとの話し合いで解決してください」「事件にするのは難しいですね」と、やんわり帰されてしまうことが多々あります。

これは警察の「民事不介入」の原則が壁になっているからです。警察は、家賃滞納や契約内容の解釈といった「個人の契約トラブル」には介入しません。大家の無断立ち入りが、単なる「管理権限の行き過ぎた行使（＝民事トラブル）」と見なされてしまうと、警察は動けないのです。

では、どうすれば警察に動いてもらえるのでしょうか。答えはシンプルで、「これは契約トラブルではなく、治安を脅かす犯罪である」と証明することです。

注意点： 単に「大家が入ってきた気がする」と相談するだけでは、被害妄想を疑われたり、巡回強化程度の対応で終わってしまいます。警察を本気で動かすには「客観的な事実」が必要です。

警察へのアプローチには、以下の3つの段階があります。

1. #9110（警察相談専用電話）： 緊急性はないが、記録を残しておきたい段階。「以前から相談していた」という事実は、将来的にトラブルがエスカレートした際の重要な材料になります。
2. 110番通報： まさに今、大家が部屋にいる、あるいは鉢合わせした直後であれば、迷わず通報してください。現行犯に近い状態であれば、警察官が現場に駆けつけ、厳しく事情聴取をしてくれます。この「110番の実績」は最強の武器になります。
3. 被害届の提出： 正式に捜査を依頼する手続きです。ただし、受理してもらうためのハードルは高く、確実な証拠が求められます。

「大家 不法侵入 訴える」という強い意志を持つならば、警察官に対して「ただの苦情」ではなく、「処罰を求める意思（告訴）」を明確に伝える必要があります。そのためには、感情論ではなく、次項で解説するような「証拠」を揃えてから警察署に向かうのが鉄則です。手ぶらで行っても、残念ながら相談止まりになるケースが大半であることを覚悟しておきましょう。

決定的な証拠となる防犯カメラの活用法

不法侵入を立証する上で、最強かつ唯一絶対の証拠となるのが「映像」です。「物が動いていた」「誰かの気配がした」といった状況証拠だけでは、大家に「気のせいだろう」「私はやっていない」としらを切られれば、それ以上追求することが難しくなります。

現代においては、安価で高性能なネットワークカメラや、置くだけで使える防犯カメラが簡単に手に入ります。本気で戦うなら、これらを活用しない手はありません。

おすすめの設置方法： 玄関に向けたカメラだけでなく、部屋全体が見渡せる位置にも設置しましょう。最近のカメラは「動体検知機能」があり、人が動いた瞬間だけ録画し、スマホに通知を送ってくれるものもあります。これなら、外出先でもリアルタイムで侵入を確認し、その場で110番通報が可能になります。

証拠能力を高めるためには、以下の点に注意してください。

• 日時の記録： 映像に正確な日時が刻印されていること。
• 人物の特定： 大家の顔がはっきりと映っていること。
• 行為の全容： 鍵を開けて入室し、室内を物色したり、滞在している一連の流れが映っていること。

また、カメラ以外の証拠として「音声」も有効です。もし大家と直接話す機会があるなら、会話を録音し、「掃除してやったんだから感謝しろ」「合鍵を使って何が悪い」といった趣旨の発言を引き出してください。これは「無断で入った事実」と、それが悪いことだと思っていない「故意（あるいは未必の故意）」を証明する強力な証拠になります。

「自分の部屋を盗撮しているようで嫌だ」と感じるかもしれませんが、この映像さえあれば、警察も被害届を受理せざるを得なくなりますし、後の損害賠償請求でも言い逃れを許さない決定的な材料となります。自分の身を守るための「砦」として、カメラの設置を強くおすすめします。

管理権限とプライバシー侵害の境界線

大家さんや管理会社には、確かに「善管注意義務」や建物を維持管理する責任があります。しかし、それが借主のプライバシーを侵害して良い理由にはなりません。ここでの争点は、管理行為が「必要な範囲」を超えているかどうかです。

例えば、「消防設備点検」や「排水管清掃」は建物の維持に必要不可欠です。しかし、これらも原則として「事前通知」と「借主の在宅」が前提です。借主が都合が合わずに拒否しているにも関わらず、不在時に勝手に業社を入れて作業させる行為は、明らかに管理権限の逸脱であり、プライバシー侵害にあたります。

もっと悪質なケースでは、以下のような行為が報告されています。

• ゴミのチェック： ゴミの出し方が悪いといって、ベランダや室内のゴミ箱の中身まで確認する。
• 生活状況の監視： 「異性の出入りが多い」などと言って、頻繁に訪問したり、郵便物をチェックしたりする。
• 勝手な整理整頓： 親切心のつもりで、脱ぎ散らかした服を畳んだり、食器を洗ったりする。

これらは全て、借主が拒否していれば違法となり得ます。特に「勝手な整理整頓」や「掃除」は、一見すると善意に見えますが、借主にとっては「下着を見られたかもしれない」「引き出しを開けられたかもしれない」という強烈な精神的嫌悪感を生む行為です。

このような「過干渉大家」に対しては、「管理熱心な良い大家さん」というフィルターを外し、「プライバシー権の侵害」として毅然と対応する必要があります。管理権限は魔法の杖ではありません。あくまで契約と法律の範囲内で行使されるべきものです。

勝手な鍵交換は自力救済の禁止に抵触

不法侵入とセットで語られることが多いのが、大家による「無断の鍵交換」です。家賃を滞納している借主を締め出すために行われることが多いですが（ロックアウト）、これは日本の法律では最もやってはいけない行為の一つとされています。

法律には「自力救済の禁止」という大原則があります。たとえ相手（借主）が悪くても、裁判所などの法的手続きを経ずに、実力行使で権利を実現（この場合は立ち退きや家賃回収）することは許されません。

違法性の高さ： 過去の判例でも、勝手に鍵を交換して借主を部屋に入れなくした大家に対し、不法行為責任を認め、多額の損害賠償を命じる判決が出ています。これは住居侵入罪とは別に、居住権の侵害として非常に重く見られます。

逆に、「大家が入ってくるのが怖いから」といって、借主であるあなたが勝手に鍵を交換するのはどうでしょうか？ 原則として、鍵の交換や補助錠の設置は「造作の変更」にあたるため、貸主の許可が必要です。無断で行うと、契約違反や退去時の原状回復トラブルになるリスクがあります。

しかし、身の危険を感じる緊急時には、「緊急避難」として正当化される余地があります。実務的な対応としては、事前に「防犯上の不安があるため鍵を交換します。費用は私が負担し、退去時には元に戻します（あるいは新しい鍵を渡します）」と通知してしまうのが一つの手です。「許可」を求めると断られる可能性がありますが、「通知」であれば、もし大家がそれを無理やり阻止しようとすれば、安全配慮義務違反を問える可能性が出てきます。

今は工事不要で取り付けられる「スマートロック」や、ドアに挟むだけの「補助錠」も優秀です。まずはこれらで物理的な防御を固めることをお勧めします。

女性の一人暮らしを脅かす大家への対処

不法侵入の被害者が女性の一人暮らしである場合、事態はより深刻です。単なる管理過剰やマナー違反ではなく、性的動機に基づいたストーカー行為である可能性が否定できないからです。

「大家さんが洗濯物をじっと見ていた」「不在時に下着が動かされていた気がする」「夜遅くに帰宅すると、必ず大家の部屋の電気がつく」…これらは全て危険信号です。不法侵入を行う大家の中には、盗聴器や小型カメラを仕掛けるために侵入するケースも実際に存在します。

このような恐怖を感じている場合、以下の対策を即座に講じてください。

• 盗聴器発見調査： 専門業者に依頼し、部屋に「目」や「耳」が仕掛けられていないか確認する。
• 直接対決の回避： 恐怖を感じている相手に直接クレームを入れるのは危険です。逆上される恐れがあります。必ず管理会社、あるいは男性の親族や弁護士などの第三者を介して警告を行ってください。
• 即時避難の準備： 身の危険を感じるレベルであれば、証拠集めよりも「逃げること」を最優先してください。ホテルや実家に一時避難し、その間の費用を後から損害賠償として請求する戦略に切り替えましょう。

女性に対する住居侵入は、性犯罪の前段階であることも少なくありません。「考えすぎかな？」と我慢せず、直感を信じて行動してください。警察に相談する際も、性犯罪の不安があることを強調することで、生活安全課などが迅速に動いてくれる可能性があります。

大家の不法侵入を訴える損害賠償と退去

刑事事件として警察に動いてもらうのは重要ですが、それだけではあなたが受けた心の傷や、引っ越しにかかる金銭的な負担は解消されません。ここからは、民事上の責任追及、つまり「お金」の話に移ります。

「慰謝料はいくら取れるのか」「引っ越し費用は全額出してもらえるのか」。これらは交渉の仕方や証拠の強さによって結果が大きく変わります。宅建士としての経験も踏まえ、リアルな相場と交渉術をお伝えします。

精神的苦痛による慰謝料相場の現実

不法侵入された側からすれば、「100万円もらっても許せない」という気持ちになるのは当然です。しかし、日本の裁判実務における慰謝料の相場は、被害者の感覚よりもかなり低いのが現実です。

具体的な相場の目安を見てみましょう。

侵害のレベル	慰謝料相場の目安	備考
単発的な無断立ち入り	5万円〜10万円	実害（盗難等）がなく、一度きりの侵入の場合、この程度に留まることが多いです。
反復・継続的な侵入	10万円〜30万円	警告しても繰り返した、常習性があるといった悪質性が認められる場合。
プライバシーの深い侵害	30万円〜50万円	お風呂場や寝室への侵入、日記の盗み見など、私的領域への侵害が著しい場合。
犯罪目的（盗撮等）	50万円〜200万円超	性的姿態撮影等の刑事犯罪と結びつく場合や、強引な追い出し行為があった場合。

正直なところ、「たったこれだけ？」と思われたかもしれません。もし弁護士に依頼して裁判をするとなると、着手金だけで20万円〜30万円かかることも珍しくありません。つまり、慰謝料単体で戦おうとすると、「費用倒れ」になってしまうリスクが高いのです。

だからこそ、賢い戦い方は「慰謝料だけ」を請求するのではなく、次項で説明する「実損（引っ越し代など）」や「敷金の返還」とセットで交渉し、トータルの獲得金額を増やすことです。

退去費用や引っ越し代請求の成立要件

「不法侵入するような怖い大家の物件にはもう住めない。引っ越し代を払ってほしい」という主張は、法的にも十分に通りうる主張です。これは民法上の不法行為（709条）に基づく損害賠償請求の一環として認められます。

ただし、どんな場合でも認められるわけではなく、「相当因果関係」が重要になります。つまり、「大家の侵入行為があまりに酷く、通常の神経を持った人なら居住を継続することが困難であり、引っ越しを余儀なくされた」というストーリーを立証する必要があります。

請求できる可能性がある費用の内訳は以下の通りです。

• 仲介手数料・礼金： 新しい物件を契約するための初期費用。
• 引越し業者費用： 荷物を運ぶための実費。
• インターネット移転工事費： 転居に伴う諸経費。

一方で、新しい物件の「敷金」や「前家賃」は、いずれ支払うべき性質のお金であるため、損害としては認められにくい傾向にあります。

交渉のテクニックとしては、「裁判になれば慰謝料も含めて請求するが、今ここで引っ越し代全額と敷金全額返還に応じてくれるなら、示談にしてあげてもいい」という姿勢を見せることです。大家にとっても、警察沙汰や裁判沙汰になり、評判が落ちることは避けたいはずです。この心理を突くことが重要です。

敷金返還と違約金免除を勝ち取る交渉

早期退去となると心配なのが「短期解約違約金」です。契約書に「1年未満の解約は家賃1ヶ月分の違約金を払う」といった特約がある場合が多いからです。

しかし、今回の退去の原因を作ったのは誰でしょうか？ 間違いなく大家です。これは民法上の「債務不履行（貸主としての義務違反）」や、信頼関係の破壊による解除にあたります。したがって、違約金を支払う必要は一切ありません。堂々と支払いを拒絶してください。

また、敷金についても同様です。通常、退去時にはクリーニング費用などが差し引かれますが、大家側の不法行為による退去であれば、満額返還を求める正当な権利があります。「こちらの都合で出ていくのではない」という点を強調し、強気で交渉しましょう。

交渉のゴール設定： 「慰謝料100万円」に固執するよりも、「違約金ゼロ」「敷金満額返還」「引越し代実費負担」の3点セットを勝ち取る方が、現実的かつ経済的メリットが大きい場合が多いです。

内容証明郵便で契約解除を通知する手順

口頭やLINEで「出ていきます」「お金を払ってください」と伝えても、後で「言った言わない」のトラブルになるだけです。法的な請求を行う際は、必ず「内容証明郵便」を使いましょう。

内容証明郵便とは、「いつ、誰が、誰に、どんな内容の手紙を出したか」を郵便局が証明してくれるサービスです。これを受け取った大家は、「借主は本気だ」「法的手続きの準備に入った」とプレッシャーを感じます。

記載すべき内容は以下の構成が基本です。

1. 事実の指摘： 「令和〇年〇月〇日、貴殿は私の承諾なく合鍵を用いて室内に侵入しました。」
2. 違法性の通告： 「この行為は刑法130条の住居侵入罪、および民法709条の不法行為に該当します。」
3. 請求内容： 「本契約を即時解除します。つきましては、敷金全額の返還、および転居費用として金〇〇万円を、〇月〇日までに指定口座へお支払いください。」
4. 期限と予告： 「期限内に誠意ある対応がなされない場合は、直ちに刑事告訴および民事訴訟の手続きに移行します。」

弁護士に依頼して作成してもらうのが確実ですが、行政書士に依頼したり、自分で作成して送ることも可能です。まずはこの一通を送ることで、交渉のテーブルをこちら有利に整えることができます。

弁護士費用を抑える少額訴訟の選択肢

内容証明を送っても大家が無視する場合、いよいよ訴訟となりますが、通常の裁判は時間も費用もかかります。そこで検討したいのが「少額訴訟」です。

少額訴訟は、60万円以下の金銭の支払いを求める場合に利用できる特別な裁判手続きです。

少額訴訟のメリット：

• 早い： 原則として1回の審理で、その日のうちに判決が出ます。
• 安い： 手数料は数千円程度で済みます。
• 簡単： 弁護士をつけなくても、自分で手続きができるように設計されています。

「引越し代と慰謝料で合計50万円」といった請求にはうってつけの制度です。証拠（防犯カメラの映像や侵入を認める録音など）さえしっかりしていれば、勝てる確率は非常に高いです。判決が出れば、それを元に大家の家賃振込口座や給与を差し押さえる（強制執行）ことも可能になります。

ただし、相手（大家）が「普通の裁判で争いたい」と言い出すと、通常訴訟に移行してしまうデメリットもあります。それでも、泣き寝入りするよりは遥かにマシな選択肢です。「少額訴訟を起こす」と通告するだけでも、相手が慌てて支払いに応じる効果が期待できます。

大家の不法侵入を訴えるための最終結論

ここまで、大家による不法侵入への対抗策を解説してきました。

大切なのは、恐怖に萎縮して泣き寝入りするのではなく、冷静に証拠を集め、淡々と法的手続きを進めることです。法律は間違いなく、平穏に暮らす権利を持つあなたの味方です。

• まずは証拠： 防犯カメラや録音で「言い逃れできない証拠」を確保する。
• 警察活用： 「管理トラブル」ではなく「犯罪」であることを証拠と共に訴え、相談実績や110番通報の実績を作る。
• 戦略的撤退： 慰謝料単体での高額請求に固執せず、引越し費用や敷金返還を含めた「実利」を取って、安全な場所へ移ることを最優先する。

「大家 不法侵入 訴える」と検索したあなたの勇ある行動が、不当な権利侵害から自分自身を守る第一歩になります。この記事が、あなたが平穏な日常を取り戻すための武器となることを心から願っています。

免責事項： 本記事は一般的な法解釈と実務対応について解説したものです。個別の事案における法的判断や、具体的な損害賠償額の算定については、弁護士等の専門家に直接相談することを強く推奨します。