こんにちは。賃貸トラブル解決ナビ、運営者の熊坂です。最近、私の元にも「管理会社から家賃の値上げ通知が届いたけれど、拒否したら追い出されてしまうのでしょうか？」という切実な相談が数多く寄せられています。物価高騰が続く中、オーナー側の経営が苦しいのも理解できますが、借りている私たちにも日々の生活がありますから、突然の出費増は死活問題ですよね。実は、日本の法律において借主の権利は非常に強力に守られており、値上げを断ったからといって、即座に退去を命じられることは法的にあり得ません。この記事では、私が宅建士として培った知識と経験をもとに、皆様の居住権を守るための正しい知識と、トラブルを回避する具体的な対抗策を分かりやすく解説します。
- 家賃の値上げを拒否しても法的に追い出されない明確な理由が分かる
- 角を立てずに値上げを断るための具体的なメール文面を入手できる
- 万が一の立ち退き要求に対する正しい交渉術と立ち退き料の相場を学べる
- 供託や民事調停などトラブルがこじれた際の最終的な解決法を理解できる
家賃の値上げ拒否で追い出しは可能か
結論から申し上げますと、家賃の値上げに応じなかったという理由だけで、賃貸人が借主を強制的に追い出すことは法的に不可能です。日本の借地借家法は、歴史的背景から「借主（入居者）」を徹底的に保護する構造になっています。まずは、なぜ私たちが安心して住み続けることができるのか、その法的な根拠と仕組みを正しく理解し、過度な不安を取り除くところから始めましょう。
値上げを拒否するメールの例文と要点
家賃の値上げ通知（請求）が届いたとき、最も重要なのは「感情的にならず、かつ意思を明確に伝えること」です。電話での口頭交渉は「言った言わない」のトラブルになりやすいため、必ずメールや書面で記録を残すようにしましょう。多くの管理会社やオーナーは、あくまで「お願いベース」で値上げを打診してきているケースが大半です。こちらの拒否の意思が固いと分かれば、それ以上強く言ってこないことも珍しくありません。
返信をする際は、相手の立場（物価高などで大変であること）に一定の理解を示しつつ、「周辺相場と比較しても現状の家賃は適正である」といった客観的な理由を添えて、現行条件での契約継続を希望する旨を伝えます。以下に、そのまま使えるテンプレートを用意しましたので、ご自身の状況に合わせて調整して使ってみてください。
【値上げ拒否メールのテンプレート】
件名：賃料改定のお申し入れに関する回答（〇〇マンション〇〇号室 氏名） 〇〇不動産株式会社 ご担当者様（またはオーナー〇〇様）
いつもお世話になっております。 〇〇マンション〇〇号室の[あなたの氏名]です。 先日は、賃料改定に関するご通知をいただき、誠にありがとうございました。 通知内容を拝見し、周辺の同種物件の家賃相場や、現在の経済状況等を慎重に検討いたしました。 その結果、誠に恐縮ながら、今回ご提示いただきました賃料の増額には同意いたしかねます。 理由といたしましては、本物件の現行賃料は、近隣の同等物件（築年数・設備等）の募集相場と比較しても適正な範囲内にあると判断されるためです。 つきましては、引き続き現行の契約内容（賃料：月額〇〇円）にて、契約を継続させていただきたく存じます。 オーナー様のご事情もおありかと存じますが、何卒ご理解いただけますようお願い申し上げます。 なお、本件に関してご不明な点がございましたら、書面またはメールにてご連絡いただけますと幸いです。
[あなたの氏名] [連絡先電話番号]
このメールを送った後、管理会社から「では更新できません」と言われることがありますが、焦る必要はありません。この後解説する「法定更新」という強力な制度があるため、合意できなくても住み続けることは可能です。
更新拒絶に必要な正当事由の4要件
貸主側が契約の更新を拒絶し、借主に退去してもらうためには、「正当事由」と呼ばれる法的な根拠が必要不可欠です（借地借家法第28条）。単に「家賃の値上げに応じないから」「気に入らないから」といった理由は、正当事由として認められません。裁判所が正当事由の有無を判断する際には、以下の4つの要素を総合的に考慮します。
【正当事由を判断する4つの柱】
- 建物の使用を必要とする事情： 貸主が自分で住む必要があるか、借主が住み続ける必要があるか。一般的に、生活基盤である借主側の事情が優先されやすいです。
- 賃貸借に関する従前の経過： これまでの入居期間や、家賃滞納の有無、信頼関係の破壊があったかどうかなどが考慮されます。
- 建物の利用状況： 借主が物件を適切に使用しているか、用法違反（無断転貸やペット不可での飼育など）がないかが見られます。
- 建物の現況（老朽化）： 建物が物理的に朽廃しており、倒壊の危険があるなどの事情です。単に「古いから建て替えたい」だけでは不十分な場合が多いです。
これらに加え、補完的な要素として「財産上の給付（立ち退き料）」が加味されます。つまり、よほどの事情（例えば、建物が倒壊寸前で人命に関わる、オーナー自身が住む家がなくなり路頭に迷うなど）がない限り、借主を一方的に追い出すための正当事由は認められないのです。値上げ交渉が決裂したとしても、それは契約更新を拒絶する正当な理由にはなり得ないということを、強く認識しておいてください。
立ち退き料の相場と交渉のポイント
万が一、建物の取り壊しなどでどうしても退去せざるを得ない状況になった場合や、早期解決のために退去を選択肢に入れる場合、焦点となるのが「立ち退き料（補償金）」です。立ち退き料には明確な法律上の計算式はありませんが、基本的には「借主が退去することによって被る経済的・精神的損失」を埋め合わせる金額となります。
一般的な住居の場合、立ち退き料の相場は家賃の6ヶ月分〜10ヶ月分程度と言われることが多いですが、これはあくまで目安に過ぎません。貸主側の正当事由が弱ければ弱いほど（例えば、単なる転売目的での立ち退き要求など）、借主を退去させるために必要な立ち退き料は高額になる傾向があります。逆に、建物が崩壊寸前で居住自体が危険な場合は、低額になることもあります。
| 費目 | 具体的内容 | 算定の目安 |
|---|---|---|
| 移転実費 | 引越し業者費用、梱包材費、エアコン移設費、不用品処分費など | 実費見積もりベース（数十万円〜） |
| 新居確保費用 | 新居の敷金・礼金、仲介手数料、保証会社利用料、鍵交換費 | 新家賃の4〜6ヶ月分程度 |
| 差額家賃 | 現在の家賃と、同条件の新居の家賃との差額（1.5〜3年分程度） | (新家賃 – 現家賃) × 24ヶ月分など |
| 迷惑料・慰謝料 | 生活基盤を奪われる精神的苦痛、新生活への適応コスト | 事情によるが家賃の数ヶ月分 |
交渉のポイントは、自分から「お金をくれたら出ていく」と言わないことです。あくまで「気に入って住んでいるので継続したい」という姿勢を崩さず、相手から条件を引き出すのが上策です。提示額が低い場合は、上記のような費用の見積もりを具体的に提示し、「これでは赤字になってしまい、生活が成り立たない」と論理的に増額を求めましょう。
鍵交換や勝手な侵入は違法行為
値上げ交渉がこじれた際、稀に悪質な貸主や管理業者が「鍵を勝手に交換して部屋に入れないようにする」「荷物を勝手に搬出する」「ライフライン（電気・ガス・水道）を止める」といった強硬手段に出ることがあります。しかし、これらは日本の法律において「自力救済の禁止」に違反する、極めて重大な違法行為です。
たとえ家賃滞納があったとしても、法的な手続き（裁判による判決と強制執行）を経ずに、実力行使で借主の権利を侵害することは許されません。無断での鍵交換や入室は、刑法の「住居侵入罪」や「器物損壊罪」に該当する可能性が高く、民事上でも多額の損害賠償（慰謝料など）が認められるケースが多々あります。
【もし被害に遭ったら】 もし鍵を交換されたり、部屋に勝手に入られたりした場合は、直ちに警察（110番）に通報してください。警察は民事不介入と言われることがありますが、物理的な侵入や器物損壊といった刑事事件性がある場合は動いてくれます。「鍵が開かない」「荷物がなくなっている」という事実を警察官に確認させ、記録に残すことが重要です。
このような行為を示唆して脅してくる場合も、録音などの証拠を残しておきましょう。「法的手続きを経ない実力行使は違法ですので、警察と弁護士に相談します」と毅然と伝えることが抑止力になります。
借地借家法が守る居住権の強さ
私たちが普段契約している賃貸借契約の多くは、「普通借家契約」と呼ばれるものです。この契約形態は、戦後の住宅難の時代に「家なき子」を出さないという社会的な要請から作られた経緯があり、世界的に見ても類を見ないほど借主（入居者）の権利が手厚く保護されています。
普通借家契約の最大の特徴は、「正当事由がない限り、貸主側から契約を終わらせることができない」という点です。契約期間（通常2年）が満了しても、借主が希望する限り契約は原則として更新されます。これにより、オーナーの「もっと高く貸したい」「別の用途に使いたい」といった所有権に基づく都合よりも、借主の「生活の拠点としての住まい」という居住権が優先される構造になっています。
【定期借家契約との違いに注意】 例外として「定期借家契約」の場合は、契約期間の満了をもって確定的に契約が終了します。更新という概念がないため、再契約できるかどうかは貸主の合意次第となり、値上げを条件にされると拒否するのが難しくなります。契約書を確認し、「定期借家」という文言がないかチェックしてください。多くの場合は「普通借家」です。
この強力な法的保護があるおかげで、私たちはオーナーの顔色を過度に伺うことなく、安心して生活を営むことができるのです。この権利は、契約書に「貸主の意向でいつでも解約できる」といった特約が書かれていたとしても、借主に不利な特約として無効（借地借家法第30条）になるほど強力なものです。
法定更新で契約を継続するメリット
値上げ交渉において借主が持っている「最強の盾」とも言えるのが、「法定更新」という制度です（借地借家法第26条）。これは、契約期間が満了する際、貸主と借主の間で更新の合意ができなくても、法律の力によって自動的に契約が更新される仕組みです。
具体的には、貸主が期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、正当事由に基づく更新拒絶の通知をしなかった場合、あるいは通知はしたが借主が住み続け、貸主が遅滞なく異議を述べなかった場合に成立します。法定更新が成立すると、契約期間については「期間の定めがない契約」となりますが、それ以外の条件（家賃など）は「従前の契約と同一」とみなされます。
つまり、「家賃の値上げに合意しなければ更新契約書にハンコを押さないぞ」と脅されても、ハンコを押さずにそのまま住み続けていれば、自動的に前の家賃のままで契約が続くということです。法定更新後は、期間の定めがなくなるため、次回の更新料の支払い義務もなくなるという法解釈が一般的です（ただし、契約書の条文によっては支払い義務が残る場合もあるので確認が必要です）。
この制度を知っているだけで、交渉のプレッシャーは劇的に軽くなります。「合意できなければ法定更新になりますが、それでもよろしいですか？」というスタンスで交渉に臨むことができるからです。
家賃値上げと追い出しを防ぐ具体的対策
法的な仕組みを理解したところで、次は実際に値上げ通知が来た際や、退去を迫られた際にどう動くべきか、実践的なアクションプランを見ていきましょう。ただ不安に思うだけでなく、データを集め、適切な手続きを踏むことで、トラブルを未然に防ぎ、有利な条件で決着させることが可能です。
周辺の家賃相場を正しく調べる方法
貸主からの値上げ要求が「不当」であると反論するためには、感覚論ではなく客観的なデータが必要です。まずは、自分の住んでいる物件の家賃が、周辺の相場と比較して高いのか安いのかを調査しましょう。
最も手軽で効果的なのは、SUUMOやHOME’S、at homeといった大手不動産ポータルサイトを活用することです。同じマンション内で空き部屋の募集が出ていないか、あるいは近隣（同じ駅、徒歩分数、築年数、広さ、構造）の類似物件がいくらで募集されているかを確認します。検索する際は、「賃料」だけでなく「管理費・共益費」も含めた総額で比較し、できれば「坪単価」や「平米単価」を算出するとより説得力が増します。
【調査のコツ】 募集賃料はあくまで「希望価格」であり、実際の成約価格はそれより低い場合があります。また、既に入居している借主の家賃（継続賃料）は、新規募集の家賃よりも変動が緩やかであるのが一般的です。「新規募集だと〇〇円だから」と言われても、「継続入居者には当てはまらない」という反論が可能です。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」などで地価の動向を確認するのも有効です。
集めたデータは、Excelやスプレッドシートにまとめて比較表を作っておくと、交渉の際に強力な武器になります。「近隣の同条件の物件は平均〇〇円ですが、私の部屋は既にそれ以上支払っています」と数字で示されれば、貸主も無理な要求はしにくくなります。
値上げの理由が不当な場合の反論
借地借家法第32条では、家賃の増額請求が認められる要件として、以下の3つを挙げています。 土地・建物に対する租税その他の負担（固定資産税など）の増加 土地・建物の価格の上昇や経済事情の変動 近傍同種建物の借賃との比較で不相当になった場合
逆に言えば、これらに該当しない理由、例えば「オーナーの個人的なリフォーム資金が欲しい」「収益を増やしたい」といった主観的な理由での値上げは認められません。もし、値上げの理由が曖昧であれば、「具体的な根拠となる資料（固定資産税の納税通知書の比較や、近隣の相場データなど）をご提示いただけますでしょうか？」と求めてみましょう。
また、固定資産税が上がったと言われても、それが月額数千円の値上げに見合う額なのかは検証が必要です。実際には年間で数千円程度の増税にも関わらず、月額で数千円（年間数万円）の値上げを求めてくるケースもあります。こうした矛盾を冷静に指摘することで、不当な要求を退けることができます。
供託制度を利用して滞納を回避する
交渉が決裂し、貸主が「値上げした金額でないと受け取らない」と言って家賃の受領を拒否したり、家賃の引き落とし口座を解約してしまったりするケースがあります。この時、絶対にやってはいけないのが「家賃を払わないこと」です。支払わないままでいると「家賃滞納」とみなされ、それを理由に契約解除（正当事由）とされてしまうリスクがあるからです。
こうした場合に利用すべきなのが、法務局の「供託（きょうたく）」制度です。これは、国の機関である供託所に家賃を預けることで、法的に「弁済（支払い）」をしたのと同じ効果を得られる手続きです。
【供託の手順】
- 管轄の確認： 原則として、貸主の住所地を管轄する法務局で行います（事前に電話で確認しましょう）。
- 必要書類： 供託書（法務局にあります）、印鑑、身分証明書、そして従前の家賃（現金）を持参します。
- 記載内容： 「〇年〇月分の家賃を提供したが受領を拒否されたため」といった供託原因を記載します。金額は、貸主が請求する増額後の家賃ではなく、自分が相当と認める「従前の家賃」で構いません。
供託を行っておけば、債務不履行にはなりませんので、追い出される心配はなくなります。毎月手続きが必要ですが（オンライン申請も可能）、自分を守るための必須知識として覚えておきましょう。
消費生活センターや弁護士への相談
自分一人での対応に限界を感じたり、相手が高圧的で恐怖を感じたりした場合は、迷わず外部の専門機関に相談してください。公的な窓口を利用することで、精神的な負担を大きく軽減できます。
まずは、局番なしの「188（いやや）」でつながる消費者ホットライン（国民生活センター・消費生活センター）がおすすめです。相談員が契約内容を確認し、一般的な対処法や交渉のアドバイスを無料で提供してくれます。
より法的な判断が必要な場合や、具体的な代理交渉を依頼したい場合は、弁護士に相談します。経済的に弁護士費用を払うのが難しい場合は、「法テラス（日本司法支援センター）」を利用しましょう。収入や資産が一定以下であれば、無料法律相談（同一案件3回まで）が受けられるほか、弁護士費用の立替制度（分割払い）も利用可能です。専門家がバックについていることを相手に伝えるだけでも、不当な要求に対する強い抑止力になります。
トラブル解決に向けた民事調停の活用
当事者同士の話し合いが平行線をたどり、それでも解決しない場合は、裁判所の手続きである「民事調停」を利用するのが現実的な選択肢です。調停は、裁判官と民間から選ばれた調停委員が間に入り、話し合いによって解決を目指す手続きです。
調停のメリットは、本格的な裁判（訴訟）に比べて費用が安く（数千円程度）、手続きも比較的簡単であることです。また、非公開で行われるためプライバシーも守られます。調停委員は中立的な立場で双方の言い分を聞き、法的な観点と実情を踏まえた妥協案を提示してくれます。「値上げは認めないが、次回の更新料を少し上乗せする」「今回は据え置きにする」といった柔軟な解決が図れることが多いです。
家賃の増額請求に関しては「調停前置主義」といって、いきなり裁判を起こすのではなく、まずは調停で話し合うことが原則とされています。借主側から調停を申し立てることも可能ですので、膠着状態を打開する手段として検討してみる価値は十分にあります。
家賃の値上げや追い出しの解決策まとめ
今回は、「家賃の値上げ拒否」と「追い出しリスク」について、法的背景から具体的な対策まで解説してきました。最もお伝えしたかったのは、「借主には強力な法的権利があり、値上げを拒否しても住み続けることは可能である」という事実です。
不安の多くは「知らないこと」から生まれます。「追い出されるかもしれない」という恐怖心につけ込まれて、不本意な値上げに応じる必要はありません。冷静に相場を調べ、メールで記録を残しながら交渉し、必要であれば法定更新や供託といった制度を活用してください。
もちろん、オーナーとの良好な関係を維持することも大切ですので、頑なに拒否するだけでなく、誠実な対話を心がけるのが理想です。しかし、どうしても納得できない理不尽な要求に対しては、毅然とした態度で権利を主張しましょう。この記事が、皆様の安心な暮らしを守る一助となれば幸いです。